抵押物拍卖后如何收租
【案情简介】
2003年9月，王某将其自有房产一套出租，租期3年。2004年1月，王某以该房产为抵押向银行贷款。2005年8月，王某因无法偿还该笔贷款被银行起诉，法院判决王某偿还本息。2006年1月，法院在执行过程中对王某房产进行拍卖，由陈某竞得。2006年4月，房管部门办理了该房产的过户手续并向陈某颁发新房产证。陈某以拍卖后租赁合同对其没有约束力为由，要求租户迁出遭拒。后陈某要求租户向其交纳自拍卖成交时即2006年1月起的租金。租户称其已将2006年1月至3月的租金交给原业主王某，陈某自办证之时即2006年4月起才有收租权。本案租赁合同对陈某是否有约束力?陈某收租应从何时算起?
【律师点评】
一、租赁合同效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(下称《拍卖、变卖规定》)第31条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。该房在抵押前已经出租，银行以拍卖方式实现抵押权时该房的租赁合同未到期，故租赁合同对竞买人陈某继续有效。
二、租金从何时起算。《拍卖、变卖规定》第29条第2款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”2006年1月该房拍卖成交，其所有权于拍卖成交时即归竞买人陈某所有，故陈某从2006年1月起可以要求租户交租。
三、租金返还处理。该房所有权于2006年1月转移，此后原业主王某继续收租构成不当得利，租户可以要求其返还相应部分的租金。但租户不得以原业主王某已收该部分租金为由拒绝向新业主交租，即其仍应交纳2006年1月至3月租金。
