在买卖合同中，无论是权利瑕疵担保义务还是质量瑕疵担保义务，均属于合同义务，按照合同意思自治的原则，若买卖双方在订立合同时作出了免除瑕疵担保责任的特别约定，应予尊重。但在出卖人因故意或重大过失未告知买受人标的物瑕疵的情况下，前述免责特约便不发生效力。
出卖人的过错包括故意与重大过失两类。出卖人故意不告知，即意味着出卖人明知标的物存在瑕疵;出卖人因重大过失不告知，即出卖人自身对标的物的瑕疵状况“应知而未知”。
实务中，关于免除瑕疵担保义务的特约主要集中在拍卖交易中。在拍卖法律关系中，拍卖人能够且有义务了解拍卖标的物的来源和瑕疵，委托人也有义务向拍卖人告知标的物的瑕疵状况，并且拍卖人应当将标的物存在瑕疵的情形告知竞买人。若拍卖人已经通过适当程序和方式对标的物进行了了解，但委托人蓄意隐瞒标的物的瑕疵状况，致使拍卖人在尽到适当的注意义务的前提下仍未能了解到标的物的瑕疵的，可以免于承担瑕疵担保责任。而对于拍卖人知道或者应当知道标的物的瑕疵状况，却由于故意或重大过失未告知竞买人的，瑕疵担保义务免责声明应归于无效。
《拍卖法》第61条第2款规定，“拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”该规定是否可以类推适用于权利瑕疵场合，应具体问题具体分析。若拍卖人免除权利瑕疵担保责任的声明指向并不明确，而是笼统地表述为标的物“现状”，声明“以该拍品现状进行拍卖”或者“对本次拍卖标的不承担瑕疵担保责任”，均不能认定为拍卖人与竞买人达成了免除权利瑕疵担保责任的约定。只有在拍卖人明确向竞买人告知标的物可能存在的权利负担，并且竞买人明示同意免除其权利瑕疵担保责任时，免责约定才发生效力。
出卖人存在过错的事实，由买受人承担举证责任。由于故意或重大过失均属主观状态，难以提供客观证据直接证明，故在已知标的物存在瑕疵的情形下，买受人如果能够证明出卖人尽到合理注意义务即可以发现瑕疵或者根据出卖人的能力、经验及行业地位在通常情形下应该发现瑕疵，但出卖人未发现或未告知买受人的，则可以认定出卖人存在过失;至于是否构成重大过失甚至故意，可以结合出卖人的具体行为及造成的损害后果作出判断。
免除出卖人瑕疵担保责任的约定是对买卖合同权利义务的重大调整，对买卖双方的实体权利义务关系和责任承担具有重要影响。因此无论是否采取书面方式达成约定，都要以明示的方式表现出来，不能通过默示推定的方式认定买卖双方达成了免责约定。
【相关法庭】
《买卖合同司法解释》第三十二条 合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任，但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵，出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的，人民法院不予支持。
