一、案 情: 申请人与被申请人于二000年八月二十一日签订了《商品房购销契约书》。合同约定：被申请人购买申请人位于“***”小区建筑面积874.33平方米商品房商服楼壹套，房屋总价为人民币2,5
[案例正文]：
一、案 情: 申请人与被申请人于二000年八月二十一日签订了《商品房购销契约书》。合同约定：被申请人购买申请人位于“***”小区建筑面积874.33平方米商品房商服楼壹套，房屋总价为人民币2,500,000元，其中签约时首付款为人民币500,000元,余款人民币2,000,000元于二00年九月十九日前以现金或银行按揭贷款形式付清。银行审查被申请人的条件后，若不批准被申请人申请的按揭贷款，被申请人必须以现金形式在二00二年九月二十四日前付清全部余款，逾期付款月利息按同期银行固定资产贷款利率计算违约金。合约签订后，被申请人按约交付了首期房款，申请人按约将商品房交给了被申请人。由于申请人未能办理前期已购楼房的土地使用证，因此未能办成银行按揭贷款，并没有按约定的付款日期用现金将余款付清，经申请人多次催要，未付余款。申请人遂向**仲裁委员会申请仲裁申请，裁决被申请人立即给付申请人剩余款人民币2，000，000元，及逾期违约金80，535元。
被申请人在仲裁答辩中称： 1、申请人出售给被申请人的商服楼用地，而国家批准的是“住宅用地”，因此申请人出售给被申请人的商服楼是违法的，被申请人因此不能办理土地使用证; 2、申请人与被申请人签订的《商品房购销合同》是无效的。因为申请人出售给被申请人的商服楼因擅自改变土地用途而违法，所以将以违法的商品出售为内容的合同也是违法的，违法的合同是不具有法律效力的; 3、申请人出售给被申请人的商服楼是欺诈行为; 4、在我们买完房子不久，就开始降价，使得我们的心里很不平衡; 5、申请人没有向我们提供有关房屋销售许可证及质检部门出具的报告，有关面积和质量我们都没有得到全面了解。 6、合同规定买受人按照按揭贷款付款，由于你们的原因，银行经过审查没有批给我们，所以我们没有交付余款。 7、申请人的行为已经给被申请人造成损失，因为房地产的权属证书根本不能办理造成被申请人对英方合资人的“信誉危机”，因此外方资金不能到位，导致被申请人的公司无法正常运营，造成经济、信誉的双重损失; 8、申请人应给被申请人返还财产、加倍赔偿损失。
二、仲裁庭意见：
1、关于被申请人的第一点答辩意见中提到的土地使用证的问题。经我们多次到土地局咨询和调查。了解到的情况是：申请人所开发的整体小区的用途是“住宅用地”。没有商服的用途。这就是被申请人没有办成土地使用证的主要原因，也因此而没有付清余款。所以能否办成土地使用证是本案的关键所在。经我们与土地局多次沟通难度相当大。 2、被申请人没有在合同规定的期限内付清余款，理由是否能成立。合同规定买受人按照按揭贷款付款，银行经过审查没有批给被申请人，所以没有交付余款。根据最高人民法院的解释第二十三条规定，被申请人可以要求申请人把购房的本金及利息返还给被申请人。 3、介于本案无法明确责任，仲裁庭希望双方都能作出让步，以调解结案。
三、调解意见:
在仲裁庭做了大量的工作前提下，双方当事人本着友好互谅的原则，达成了调解协议。 (一)被申请人欠申请人购房款2,000,000元，分四年付清，其中前三年每年付款600,000元，按季度，每季度还款150,000元，第四年付款200,000元，还款从二00四年一月一日开始实行; (二)被申请人交付首批150,000元后，申请人协助被申请人办理有关《土地使用证》; (三)申请人放弃其它仲裁请求; (四)仲裁费22,902元，由申请人承担12,902元，由被申请人承担10,000元，于二00四年首付款时一并付给被申请人。
四、案件评析:
案争议的焦点有二个： 1、没有办理单元房屋土地使用证的房屋能否出售转让，关于这一点现在法律还是一个空白; 2、在合同约定的期限内没有交付购房余款或办理按揭贷款，能否视为自愿解除合同，这是值得我们探讨的问题; 正是基于以上种种复杂的情况，在仲裁庭做了大量工作的前提下，本案以调解结案，并已自动履行，得到了双方当事人的一致满意，并对**仲裁委员会的工作给予了充分的认可。
