贷款不成影响合同生效 购房者可要求返还订金

案情简介：林女士订购了一套商品房，但因考虑贷款不一定能办下来，就在认购书中和销售经理特别约定“如果贷款办不下来，退订金两万元”。在签订正式商品房销售合同时，双方同意将“如买受人原因贷款未获银行批准，买受人放弃购买该物业，则出卖人扣除订金后，将其余房价款(不计利息)退还买受人”的条款删除，出售方的销售经理也在删除的条款旁签字并加盖公章。后来贷款未获批准，当天林女士就通知开发商因贷款不批准合同无法履行，要求解除合同并退首付款。但开发商却坚持扣订金两万元，那么该扣款合理吗？

　　律师分析：根据林女士提供的情况，律师认为林女士有权利要求开发商返还订金两万元。理由如下：

　　一是林女士与开发商关于订金的约定是合法有效的。首先，依据《中华人民共和国合同法》规定：“双方当事人在遵守法律法规、不扰乱社会经济秩序和损害社会公共利益的前提下，有依法自愿订立合同的权利。”林女士与开发商经过充分协商，达成一致后，依法签订了《商品房买卖合同》，主体合格，意思表达真实，不违反法律和社会公共利益，该合同合法有效；其次，双方就订金的约定是有效的。认购书中约定“如果贷款下不来，退订金两万元”，说明开发商是接受和认可该约定的。合同补充协议的签署中，因开发商提供的是格式补充协议，双方特别将与认购书中约定相反的条款删除，并加盖公章以示效力确定。因此，双方就订金的约定作为隐含条款，虽然是在认购阶段签订，但仍应成为主合同的一部分，是有法律效力的。

　　二是林女士与开发商所签合同是附条件合同。依据合同法理论，双方有关订金的约定，实际上是约定了合同的解除条件。可见，贷款未办下来，林女士依双方约定解除合同是有法律依据的。因此，林女士有权要求开发商在合理期限内返还相应款项。

　　三是开发商拒退订金的行为是违约行为。一般而言，订金条款的适用是：给付订金的一方违反约定致使合同不能履行的，收受订金的一方有权扣留；收受订金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还订金。本案贷款下不来，林女士又无法以其他方式支付剩余房款，由于约定在先，林女士可以请求解除合同退回订金，而不属于违约行为。相反，开发商应本着诚实信用原则，在合同不能履行时，应履行返还财产的义务。不履行义务的，应承担继续履行或赔偿损失的责任。

　　诚功律师事务所律师 张扬