一、案情：北京市某房地产买卖中介公司经纪人黄云通过其私人关系与李四认识。李四称其父母有一套房屋想卖掉。黄云就联系上了买主张三，张三家刚卖掉其家的房子，想再买房屋居住。三方看过房屋手续和到现场看过房屋后，口头经过几次协商，在2007年12月6日，买卖双方就通过中介方黄云签订了三方房屋买卖合同。该合同约定房屋的位置位于北京市朝阳区慈云家园一区3号201，面积90平米，产权证名字为孙武，价格为95万元，定金为2万元，还约定了三方的其他权利和义务、违约责任、争议解决方式等条款。这份合同是由三方卖方孙武、买方张三、中介方黄云共同签订的，并且卖方孙武是由其子李四代签的。合同签订的当日，张三向孙武交付了定金2万元，由李四代收，并由李四打了收条。为了方便办理房屋买卖的产权过户手续，孙武及其丈夫李军委托黄云代为办理房屋过户申请等事项。2007年12月8日，孙武、李军、黄云三人一同到原北京市公证处办理委托签字等公证事项。在公证员面前，委托人签署了委托书四份，委托期限为二个月，委托人并出示了身份证，户口本、结婚证、房产证等证件。谁料，天有不测风云，人有旦夕变化。因李四看张三行为有点异常，怀疑他不是真正的买家，房屋有转手倒卖的可能，担心收不回全部房款，可能发生意想不到的后果，就决定单方终止合同，房子不再卖了。12月15日，李四先打电话告诉黄云房子不卖了。黄云表示异议，后就给张三打电话，告诉他孙武的房子不卖了，张三不相信自己的耳朵，就打电话给李四核实，李四非常坚定地告诉张三，房子不卖给他了。黄云要求孙武、李四赔偿他的买卖佣金5千元，张三要求孙武、李四双倍返还定金，二个要求都遭到了卖方孙武和李四严辞拒绝。三方遂发生纠纷，经过多次联系，协商，无法自行和解，张三就委托律师起诉到人民法院。
二、审判
2007年12月19日，原告张某委托王科峰律师代理其诉被告孙某、李某房屋买卖合同纠纷一案。 2008年1月6日，北京市某区人民法院立案受理此案。2008年3月10日，某区人民法院公开开庭审理本案。庭审时，原告主张三方合同依法成立生效，并且乙方依约向甲方交付了定金，甲方拒绝出售房屋属于严重违约，依照合同法的有关规定，被告应当承担相应的违约责任。被告孙某的代理人辩称，孙某不知道该合同，也没收到原告交付的定金，因此其主张合同无效，不应双倍返还定金，更不应赔偿损失。被告李某辩称，原告知道房屋不是本人的，本人也没有代理权，因此所签订的合同无效，仅同意返还所收去的两万元。经过庭审的原告及代理人举证、被告及代理人质证等法庭调查和辩论等程序，主审法官查清了房产买卖扑朔迷离的案情，查明了本案的基本事实，并查明被告孙某已把房屋转卖给他人，据此认为被告涉嫌一房二卖，其主张合同无效的理由不成立。庭审后，经过主审法官做工作，双方达成和解协议。第二天，被告把买卖房屋的定金双倍返还给原告四万元，并赔偿原告损失5000元;原告申请撤诉，案结事了。这样一场民事纠纷被成功化解。
三、 点评
本案双方争议的焦点主要是:一是本案争议的房屋买卖合同是否有效?二是被告李某的代理行为是否有效?关于合同是否成立生效，主要看李某有无代理权，或者相对人张某是否有理由相信行为人李某有代理权。判断李某有无代理权，一看其有无被代理人的授权委托书;二看是否有被代理人的口头同意或认可，这点本案原告很难举证证明。但原告举证证明了其有理由相信行为人李某有代理权，被法官采信，原告在律师的帮助下因此赢得了诉讼。
相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第四十四条第一款 ： 依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
