出租人怠于行使解除权 承租人私自转租仍有效

　　案例速递

　　2010年5月，出租人刘某与承租人李某签订了一份《店面租赁协议书》，约定刘某将其所有的店面租赁给李某从事商业经营，租期为10年，李某未经刘某同意不得私自转租、转借、转让或以其他变相方法由他人使用店面，如有违约，应由违约方承担全部损失。

　　一年后，李某因经营不善，将该店转租给第三人王某。王某在重新装修该店面时，征询了刘某的意见，刘某同意王某装修。此后，店面由第三人王某经营。2013年6月，刘某欲将店面转租他人，遂以承租人李某未经其同意擅自转租为由请求法院解除双方租赁合同。法院认为，承租人李某的转租行为有效，出租人刘某不能行使单方解除权。

　　评析

　　合同单方解除权有两种，一种是法定解除权，一种是约定解除权。关于法定解除权，《中华人民共和国合同法》第224条第2款规定:“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租合同在承租人与次承租人的合意达成之时已经成立，但是否生效取决于出租人行使追认权还是行使合同解除权。如果出租人行使追认权表示同意，那么转租合同从达成合意之时生效;如果出租人明确表示不同意，则可以请求解除双方的租赁合同，转租合同归于无效。关于约定解除权，按照合同法的精神，当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效。如果当事人之间约定了擅自转租可以解除合同的违约责任形式，则视为有明确约定，应按双方约定处理。

　　需注意的是，出租人行使单方解除权是有时间限制的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该解释规定的出租人行使权利的6个月为除斥期间，即在法律规定某种民事实体权利存在的期间内，权利人不行使相应的民事权利，该民事权利在法定期间届满时消灭。除斥期间不得延长和中断中止，权利的发生从出租人知道或者应当知道之时起算。如果出租人知道或者应该知道其转租的事由，而怠于行使权利，那么该单方解除权即归于消灭。

　　本案双方当事人虽然在合同中约定了未经出租人同意不得私自转租的条款，出租人刘某也依法享有合同单方解除权，但根据第三人王某在重新装修时征得刘某同意的事实，出租人刘某应当知道承租人李某转租的事由，却未在6个月内行使单方解除合同权，其于两年后再来主张该解除权，法院不予支持。