承租人优先购买权的适用情形

　　导读：承租人在承租房屋期间，出租人如果要出卖该租赁房屋，承租人是有该租赁房优先购买权的。要怎么理解承租人的优先购买权呢？找法小编为您整理相关知识。

　　承租人的优先购买权是出租人出卖租赁房，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　优先购买权的适用：

　　(1)仅限于房屋租赁场合；

　　(2)出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；

　　(3)出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；

　　(4)在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者、

　　出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　法律规定有四种情形，承租人的优先购买权是不予支持的。这四种情况就是：

　　1、房屋共有人行使优先购买权

　　共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。

　　2、房屋卖给出租人的近亲属

　　出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系发生的优先购买权，是不是一个新的优先购买权，产生这种优先购买权的法律基础是什么？

　　3、承租人放弃优先购买权

　　出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。

　　4、第三人善意取得租赁房屋所有权

　　如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权，就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。

　　知识总结：侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的，但如何确定损失，如何确定损害赔偿责任，司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。

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