申诉人 某房地产公司
被申诉人 某有限公司
某房地产公司与某有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定某房地产公司将某大厦第五层整层房屋出售给某有限公司。买卖合同第八条约定：出卖人应在2004年8月31日前将经综合验收合格的该房屋交付某有限公司使用;第九条约定如出卖人未按合同规定的期限将房屋交付某有限公司使用，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付限期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向某有限公司支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行;逾期超过90日后，某有限公司有权解除合同。……某有限公司要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向某有限公司支付已付房价款万分之五的违约金。合同签订后某有限公司按约支付了全部房款。2004年8月31日，某房地产公司将讼争房屋的钥匙交给某有限公司，某有限公司签署了房屋交付查验单，遂请人对房屋进行装修。2004年8月16日，某房地产公司组织设计施工工程监理和有关单位验收，并于同年10月9日报市建设委员会备案。2004年11月2日，市建设委员会主持召开了讼争房屋的竣工综合验收会议，某房地产公司并于同月落实了整改情况。
某有限公司向法院起诉，要求某房地产公司支付逾期交房的违约金。
[裁判]
一审法院认为，按照合同约定，某房地产公司已按约定的期限交付了房屋，但此时讼争房屋未经综合验收合格，出卖人的交付行为有瑕疵。双方合同中对迟延交付约定了违约金的计算方式，对瑕疵交付的行为未约定违约金，因此某有限公司可根据其实际损失要求出卖人承担赔偿责任，但某有限公司未造成实际损失，出卖人不应承担违约责任。
二审法院认为，某房地产公司虽于2004年8月31日将房屋转移给某有限公司，但该房屋未达到合同约定的交付条件，房屋综合验收合格时间为2004年11月2日，至此才符合合同约定的交付条件，因此，出卖人应承担逾期交房的违约责任。
某房地产公司不服法院的二审判决，向检察机关申诉。检察机关认为二审判决适用法律不当。在检察机关审查期间，经多次做双方工作，双方当事人愿意和解。2005年12月22日，双方当事人在检察机关主持调解下，某有限公司放弃支付违约金，本案圆满办结。
[评析]
本案争议的焦点在于：房屋按时交付，但交付时该房屋还未经综合验收，买受人也未因此受到损失，出卖人应否支付违约金。
笔者认为房屋买卖中，购房人按期接收，且未造成损失的瑕疵交付(原合同约定交房时房屋需经综合验收通过，该房交付时综合验收尚未通过)，出卖人不应承担违约责任。理由有：
1、出卖人按约按时交房，买受人接受该房，可视为买受人对交房条件变更的认同。
根据合同约定，讼争房屋应按期经综合验收合格后交付给买受人使用。本案中，出卖人按期将还未经综合验收的讼争房屋交付给买受人，买受人明知此房还未经综合验收而选择接受，可视为对交房条件变更的认同。该购房合同第十一条约定，“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。因此当时该房屋未经综合验收，买受人按约可以选择拒绝，可要求出卖方经综合验收合格后再交付房屋，但买受人接受了该房，可视为买受人对交房条件变更的认同
2、出卖人按期交房的行为并未导致买受人的损失。
出卖人按期交房，买受人按期接受了该房，并对该房进行装修并实际占有使用，并未因此房未经综合验收而导致损失。因此即使出卖人交房时存在瑕疵，但对买受人而言不存在法律规定的直接损失。况且本案合同中对瑕疵交房行为也未约定违约金的计算方式，只对逾期交房的违约金约定了计算方式。即使应支付瑕疵交房的违约金，也应视实际造成损失而定，而本案中买受人并未因出买人的瑕疵交付而产生损失。
3、买卖合同应遵循公平原则。
合同法第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。公平原则，是指当事人在设立权利义务，承担民事责任等方面，要公正公允、合情合理。公平是合同法所追求的价值目标，是合同法的基本原则，是合同法要实现的重要任务。本案中，出卖人按约定及时交付了讼争房屋，买受人也接受并实际占有使用了该房。交付时讼争房屋虽尚未经综合验收，但目前没有证据显示买受人因此受到了损失。因此按照公平原则，本案出卖人也不应承担所谓的违约金。
