检查单位：郑州市地税局稽查局
被查单位：郑州市某房屋开发有限公司
违章案情：2003年5月～6月，郑州市地税局稽查局依法对郑州某房屋开发有限公司2001年度、2002年度地方税收缴纳情况进行了检查。在检查中稽查人员发现，该单位自2001年8月～2002年5月“长期借款”明细账上向交通银行和建设银行借款1868.3万元，摘要栏上却注明是“按揭贷款”。既然是按揭贷款，就应该记在“预收账款”科目上，为什么记在长期借款科目上?带着疑问，税务人员核查了记账凭证。原来，记账凭证后所附原始凭据都是银行的转账单，转账单“用途”上注明为“××个人住房按揭贷款”。根据金融行业关于个人住房按揭贷款的有关规定，要取得个人住房按揭贷款，首先要签订商品房销售合同、其次首付20%的房款。税务人员根据贷款人员名单，核查发票和售房合同，发现这些贷款者既签订了售房合同，又首付了20%的房款。至此，这几笔长期借款已可以确定为个人住宅按揭贷款，并可按预收账款征收营业税及附加。
但是，到2002年5月份以后，该单位“长期借款”借方科目开始出现个人提前还贷，到2003年4月底，已提前还贷902万元。提前还贷金额这么大，不符合常情，到底是怎么回事呢?
看来，解铃还须系铃人。通过对该单位财务经理的询问，稽查人员才明白：原来，该单位在开发“××花园”期间，资金十分紧张，向银行贷款又比较困难，同时商业贷款利息又比较高，该单位财务人员想到个人住房按揭贷款手续相对简单些，利率又比同期商业贷款利率低得多，于是该单位以员工个人和员工亲属的名义签订了72份售房合同，在首付20%的房款后，与银行签订个人住房按揭贷款。通过这种手段，该单位共骗取个人住房按揭贷款1868.3万元。到2002年5月份以后，“××花园”开始正式对外销售，因新的业主要求按揭贷款，但银行有规定，同一套住房不能贷两次款，该单位不得不提前归还原先的贷款，以便新的业主与银行签订个人住房按揭贷款。此后的贷款已按规定计入“预收账款”科目，并缴纳了营业税及附加。根据《财务会计制度及其准则》有关收入的规定，该单位尽管以欺骗手段取得个人住房按揭贷款，但贷款手续齐备，已符合取得收入的有关条件，应按税法有关规定对其“长期借款”余额966.2178万元征收营业税及附加531419.79元，鉴于这部分按揭贷款并没有开具发票，故暂不对其征收企业所得税。
稽查建议：(一)随着福利分房的终结，个人贷款购房已成为主流，个人住房贷款手续也越来越简化。这在方便购房者的同时，也给一些不法商人以可乘之机。这些不法商人利用金融政策上的漏洞，采取欺骗手段骗取个人住房按揭贷款，从而扰乱了金融秩序。金融部门应完善贷款手续，对提前还贷者可以采取加收违约金等方式来遏制这种现象的发生。
(二)该单位在尚未取得预售许可证之前，就能通过房管部门取得售房合同，提前预售。从而为虚假按揭贷款创造条件，这与房管部门监督不力有很大关系。房管部门以后应在商品房预售方面加强管理和监督。
