【租赁合同纠纷】违章建筑租赁合同纠纷案
一、案情简介
原告：甲公司
被告：乙公司
2000年1月，甲公司与乙公司签定租赁合同，甲公司将本公司临街建造的3间房屋出租给乙公司使用，每季度租金1万元，上缴租金，租期5年。合同签定后，甲公司支付了一个季度的租金，其后以经济效益不佳为由，拖延支付租金。至 2001年1月，市国土资源局通知甲、乙公司该房屋因未办任何建设手续，系违章建筑，限期拆除。2001年2月，甲公司因乙公司拖延支付房租诉至法院。
原告诉称：双方签有租赁合同，原告依约交付了房屋给被告使用，但被告长期拖欠租金，损害了原告的合法权益，请求法院判令被告支付拖欠的租金4万元。
被告辨称：双方签有租赁合同是事实，但原告出租房屋系违章建筑，故合同自始无效。造成合同无效的责任在原告，不同意原告诉请。
二、法院判决
法院经审理后认为，系争租赁房屋无产权证及其他合法手续，属于违章建筑。原、被告所签租赁合同违反了国家有关规定，属无效合同。合同无效的主要责任在原告，被告在签定合同时未尽合理的注意义务，也有一定的责任。原告要求被告支付租金的请求，不予支持。原告已收取的租金属非法所得，予以收缴。被告使用房屋而未缴的房租属双方约定的非法所得，也应当予以收缴。故判决和决定如下：
1?租赁合同无效;
2?1万元租金及4万元约定租金予以收缴。
三、律师评析
1?租赁合同为什么无效?
我国《城市房地产管理法》第52条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”，第 59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”，建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。我国《民法通则》第59条规定：“民事法律行为应当具备下列条件： (一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”本案因租赁合同违反以上法律规定而无效。
2?房屋租赁合同无效，租金应当如何处理?
我国《民法通则》第134条规定了收缴进行非法活动的财物和非法所得的制度，本案房屋租赁合同被认定无效后，对于已收租金和应收租金应当予以收缴。
石磊律师系清华大学法学院硕士、河北省首批优秀律师、“全国优秀律师事务所”河北太平洋世纪律师事务所合伙人、建筑房地产业务部主任，在建筑法、房地产法、招投标法、合同法、公司法等民商法方面有较深造诣。主要业务领域：担任建筑、房地产等企业常年法律顾问，为工程项目提供专项法律服务，从事建筑、房地产案件诉讼、仲裁代理等业务。
