【案情简介】
本地居民张某夫妻两人多年前租了丰台区某村的一块地盖了房子开了家小旅社。近两年因该村要拆迁，小旅馆被列为违章。2014年年底，承租小旅馆的租户李某（男）得知这一消息后，声称小旅馆是违法建筑，拒绝再向张某交房租，且耍赖不走。张家夫妇想打官司，跑了法院好多趟，可是因为没有房产手续，无法证明房子是自己的没能立上案。越想越气的张家夫妇准备召集亲友和租户硬碰硬，眼瞅着一场大战就要爆发。张某经邻居告知，2016年5月，张某夫妇来到丰台区法援中心进行法律咨询，询问他们是否有权要求租户支付房租?提供什么证据材料法院才会受理案件?
【法律分析】
本案最先要解决的是张某是否享有小旅馆的收益权，根据张某所述，小旅馆虽然没有产权证书，但是小旅馆系张某夫妇投资所建，还据此取得了小旅馆营业执照，后因该区域拆迁被列为违章建筑，租户李某以此拒绝支付租金。
根据张某与李某签订的租房协议来看，租户李某是明知的，且在拆迁通知下达之前是双方一直都处于正常履行状态。根据《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
律师建议：该民事纠纷可通过诉讼程序解决，不可意气用事扩大事态发展。建议可提供建房的费用清单、营业执照、双方的租房协议、对方支付租金的证据等材料，据此依法提起民事诉讼。
【相关知识】
一、租赁合同无效的情形
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
二、租赁合同无效的法律后果
1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。
2、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
4、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
5、因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
6、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
7、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
