现代社会是一种契约社会，其基础就是人们要讲诚信重承诺，一旦契约达成就必须遵守和履行。但在一些特殊情况下，法律也作出了一些例外规定。如通常人们所熟知的合同的不可抗力条款，但除此之外我们国家的法律还规定了在遇到一些重大变故的情况时，因发生情势变更也可以在一定条件下变更或者解除合同。
典型案例
2011年12月27日，原告岳某与被告李某签订租赁合同，被告李某将其所有的位于某县工业园区内的厂房及院内的三十亩土地出租给岳某，约定年租金130000元，租期为5年。当天原告即付给被告第一年的租金130000元及押金6000元并签订了《厂房租赁合同》。合同生效后的第5天，当岳某备料准备建厂房时，该县工业园区工作人员告知岳某，县里已经下文，岳某租赁的厂区要进行拆迁，不能进行基建。由于岳某购进的墙体隔热保温材料生产线的机器高，必须进行厂房加高重建，但是工业园区又不让对厂房进行改造，致使不能实现合同目的。于是岳某找到李某协商要求解除双方签订的租赁合同，返还已支付的租金和押金。但是李某认为双方的合同已经成立，拆迁的事实也没有发生，岳某应当继续履行，因此不同意解除双方的合同并退还租金及押金。还要求岳某支付财产损失共计34500元。双方为此发生纠纷后，李某于2012年4月15日派人对厂房进行看管。
法院经过审理后，判决如下：
一、解除原告岳某与被告李某于2011年12月27日签订的厂房租赁合同。
二、被告李某于本判决生效后三十日内返还原告租金92084元及押金6000元。
案件评析：
本案中，原告岳某与被告李某自愿签订租赁合同，意思表示真实，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同一经成立并发生效力，当事人双方就应当依照合同履行各自的义务。事实上合同签订后，被告李某将租赁物交付原告使用，原告将当年的租金支付给被告李某，双方之间的租赁合同已经开始实际履行。但在原告进行基础建设过程中，县工业园区管理办公室通知其该区域属于待拆迁区域，需维持现状，不可进行基础建设。进行基础建设是原告进行生产经营的前提，且原告亦无法预料该区域何时进行拆迁。原告在订立合同过程中无法预见该客观情况的发生，不能实现合同目的。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中的情况就是典型的商业风险以外的重大变化，直接导致了合同的一方已经无法实现合同目的，继续履行合同对岳某来说已经明显的不公平了。本案中从2012年1月1日合同开始履行之日到被告接管租赁场地之日期间为三个半月。该期间租金为37916元，基于本案的客观情况，该期间的租金应由原告承担。另外，被告李某要求原告岳某赔偿财产损失共计34500元,但未提起反诉，法院因此也就不予审理。
法理解读
合同解除制度的理论基础。先说一下合同解除的效力，最直接的结果就是合同的一切条款自始归于无效，也就不存在违约金赔偿的问题了。但是这种却有一种不好的效果，就是对于守约的一方来说是不公平的。因此对于守约方来讲，不如继续维持合同存续并履行自己的的义务，再请求违约金或损害赔偿以获得较解除后利益更高的结果。这样以来，合同的解除制度实际上不被自觉履行就没有什么意义了。因此合同解除就不应当有完全的溯及力，我国合同法第97条规定，对于尚未履行的债务产生溯及自始的消灭，对于已经履行的债务，合同在债务返上还具有效力，而非完全的归于消灭。98条则是对97条的一种肯定，合同的当事人可以请求违约金或者损害赔偿。具体到本案中，李某从自己的利益出发，当然认为继续履行合同对自己是最有力的，因此坚决不同意解除合同。事实上，通过以上的法理分析我们可以看出，李某是可以主张违约金或者损害赔偿的。合同的履行目的是为了实现双发的双赢，由于发生了重大的情势变更，岳某已经无法实现合同目的，所以和平的解除合同是对双方最有利的结果，法律也充分考虑到了对守约一方的利益补偿，依照合同解除制度就
合同在解除后的赔偿问题。以上我们说过，合同解除后仍然可以要求违约金或者损害赔偿的，从法理上讲这也是为了对守约一方的保护。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由此可见，法律规定了“恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失”这三种方式。而且并没有限定必须只用三种的一种或者几种，而是根据事情情况来灵活运用。具体到实践中，赔偿损失往往牵扯到很多的何所和证据的收集，所以最简便、节省成本的赔偿损失方式就是“违约金”。因此，在合同解除后，守约方是可以向另一方请求违约金或者损害赔偿的。
