广州仲裁委员会(以下称本会)根据申请人广州市佳其企业有限公司(以下称申请人)与被申请人张一民(以下称被申请人)于2004年9月1日签订的《佳其广场商铺租赁合同》(以下简称合同)中的仲裁条款，于2007年2月2日受理了申请人关于租赁合同纠纷的仲裁申请。
根据《广州仲裁委员会仲裁规则》(以下简称仲裁规则)第十四条的规定，本会向被申请人送达了立案通知书、仲裁申请书副本、仲裁规则、仲裁员名册等材料。
被申请人于2007年2月13日向本会提交书面答辩。本会在规定的仲裁期限内向申请人送达了答辩材料。
申请人选定仲裁员马辉，被申请人没有选定仲裁员，在本会仲裁规则规定期限内，双方当事人未能共同选定首席仲裁员，根据《中华人民共和国仲裁法》(以下简称《仲裁法》)第三十二条、仲裁规则第二十二条的规定，本会主任指定首席仲裁员王小莉，仲裁员宋莹，于2007年4月19日由王小莉、马辉、宋莹成立本案仲裁庭。
仲裁庭于2007年5月15日依法不公开开庭审理本案，申请人的委托代理人李大华、冯司蓉与被申请人的委托代理人蔡美军到庭参加仲裁。
仲裁庭依照《仲裁法》第五十一条的规定，对双方当事人进行调解，双方未能达成调解协议。
本案已审理终结，现予以裁决。
一、仲裁请求与答辩
申请人申请仲裁称：
申请人与被申请人于2004年9月1日签订《佳其广场商铺租赁合同》。合同约定：被申请人承租了申请人佳其广场三层31313号商铺，合同期限为3年，第一年租金每月为29520元，第二年和第三年租金每月为32800元，租金应于每月7日前以现金、支票、汇票等方式向申请人支付。申请人于2004年11月9日向被申请人发出了收铺的通知，被申请人于同日在申请人发出的《佳其广场商铺验铺表》上签名确认，并于2005年4月1日开始营业，2006年2月便擅自撤场。为避免损失扩大，申请人于2006年2月28日向被申请人发出了《解除租赁合同函》。
基于以上事实，被申请人截止2007年1月8日，共拖欠申请人2005年2月、3月、4月、8月和2006年1月、2月共6个月租金合计人民币180400元。
与此同时，根据申请人与被申请人签订的《佳其广场商铺租赁合同》之第7-3条约定：“如乙方(被申请人)拖欠甲方(申请人)租金视为违约。每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金;拖欠达一个月(含一个月)，甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还”的约定，暂计至2007年1月8日，被申请人应向申请人支付拖欠租金滞纳金人民币1925351元，现申请人要求被申请人支付相当于租金总额的滞纳金人民币180400元，其余部分申请人保留继续追索的权利。
此外，根据《佳其广场租赁合同》第7-2条“违约方应当支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总金额的百分之十计算”的约定，被申请人还应向申请人支付单方终止合同违约金78720元，申请人保留向被申请人继续追索上述违约金的权利。
综上所述，被申请人拖欠申请人租金的行为已严重违反双方所签租赁合同的约定，并对申请人的合法权利造成了严重损害,为此特依据申请人与被申请人之间订立的仲裁条款提出仲裁申请，恳请依法仲裁。
申请人的仲裁请求为：1、裁决被申请人支付拖欠的租金共计人民币180400元;2、裁决被申请人因其违约行为向申请人支付延期支付租金滞纳金人民币180400元(从欠款当月的8日起算，至被申请人付清租金之日止。滞纳金总额暂按照拖欠租金总额计算，其余部分保留继续追索权利。);3、仲裁等费用由被申请人负担。
被申请人答辩称：
一、租金起租日应为2005年4月20日。理由为：1、根据《开业申请》，被申请人开始营业时间是2005年4月1日。又根据被申请人提供的证据2、证据3和证据4，可以明确被申请人按申请人规定实际开业时间是2005年4月20日。依据租赁合同2-1条的约定：租金起算日为甲方规定的营业日。从此约定，被申请人交租金的起始时间应该是2005年4月20日。因此，申请人要求被申请人支付2005年2、3月份的租金没有任何依据。2.被申请人于2006年3月1日方收到申请人催缴2005年2月份租金的信函，申请人主张权利的行为已过仲裁时效。3.申请人在庭审时表示，佳其广场于2005年2月份才通过消防验收，根据相关法律法规的规定，建筑物在消防验收合格之前不得出租。因此，按其声称的一个月免租期后收租的话，起租日也应当是2005年4月了。
二、滞纳金计算利率过高。租赁合同约定按日百分之二计算滞纳金共1925351元，显然过高;申请人仲裁请求滞纳金180400元，日利率为0.1874%，是法定逾期贷款利率日万分之二点一的8.9倍，仍远高于法律规定的标准，根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，请求仲裁庭依法裁定滞纳金按中国人民银行逾期贷款利率每日万分之二点一计算。
三、滞纳金应当在保证金中扣除。根据租赁合同第3-3条规定以及申请人《解除租赁合同函》第三条内容可知，被申请人已向申请人支付了88560元的租赁保证金。从租赁合同第3条租金、租赁保证金条款以及第7条违约责任条款中有关保证金的约定可知，本案中租赁保证金的性质属于履约保证金，根据租赁合同第7-7条约定，当被申请人须支付违约、赔偿金时，申请人直接从保证金中扣除。因此，本案的滞纳金应当在所交付的保证金中扣除，而不应当由被申请人再行支付。
四、2005年各月份租金实际均按合同约定租金的五折收取，同理，2005年4月份租金亦应按五折计算;2006年1月份、2月份不应当收取租金。1、申请人认为根据《致佳其广场全体租户的函》，2005年的租金按五折收取是有条件的，即租户需在2005年4月30日前缴齐3、4月份租金等全部费用的基础上，才能享受该优惠。但事实上，在《致佳其广场全体租户的函》的框架下，2005年各月租金，申请人向被申请人每月均按合同约定租金的五折收取。2005年度双方对五折收缴租金均无异议，这实际上是双方对2005年租金均按五折收缴的变更达成了合意。因此，申请人请求全额收取租金没有依据。2、被申请人于2005年12月28日已经撤场，申请人的管理人员同意并予以放行，放行条已交还申请人保安人员。申请人完全可以而且应该及时解除合同，阻止损失的扩大。但申请人时隔两个月才发函解除合同。根据合同法第119条的规定，申请人无权要求被申请人支付2006年1月、2月的租金。而且，根据申请人致被申请人的函，承诺2006年1月至3月租金按六折收取，申请人的仲裁请求按全额租金金额计算亦是没有依据的。[page]
综上所述,租金起租日应是2005年4月20日;滞纳金计算利率过高,应当按中国人民银行逾期贷款利率标准裁低;本案的保证金是履约保证金，按租赁合同7-7条 的约定，滞纳金应当在保证金中扣除;2005年各月份租金实际均按合同约定租金的5 折收取，同理，2005年4月份租金亦应按五折计算;申请人无权收取2006年1月份、2月份租金，其仲裁请求应当依法驳回。
二、举证与质证
申请人对自己的主张提供并在庭审时出示的证据有：
证据1:《佳其广场商铺租赁合同》(编号B3039)，证明：1、申请人、被申请人之间系租赁关系;2、被申请人应于每月7日前向申请人支付当月租金(合同第3-2条);3、被申请人拖欠租金的，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金(合同7-3条);4、被申请人单方终止合同的违约金，按未完成租期租金总额的百分之十计算(合同第7-2条)。
被申请人对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为滞纳金过高。
证据2:《开业申请》，证明被申请人于2005年4月1日开始营业。
被申请人对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议。
证据3:《解除租赁合同的函》、国内特快专递邮件详情单，证明：被申请人拖欠租金等应缴费用， 申请人于2006年2月28日用特快专递发函收回租赁商铺，并要求被申请人三日内支付拖欠款项。申请人于2006年3月1日签收该函。
被申请人对证据3的真实性有异议，日期像是后加的。其次，月租金缴收日为每月7日之前，申请人在2006年2月8日后发函，对于2005年2月份的租金追索已过时效。
证据4:《佳其广场验铺表》，证明被申请人收铺时间为2004年11月9日。即被申请人于2004年11月9日已实际接收铺位。
被申请人对真实性没有异议，对关联性有异议，该证据只能证明接受设备，不能证明接收商铺。
被申请人对自己的主张提供并在庭审时出示的证据有：
证据1：发票，证明2005年8月份的租金已交，租金金额为14760元。
申请人对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。认为被申请人只是交了一半租金，没有缴齐全部租金。
证据2：《关于明确租户商铺装修及开业管理规定的通知》，证明租户商铺装修完工后，须由佳其公司方面验收合格后方可开业。
申请人对证据2的真实性不予确认，理由是该文件上没有加盖申请人的公章。
证据3：《关于尽快进行商铺装修竣工复检的通知》，证明时至2005年4月15日装修仍未验收合格，还须复检。商铺无法开业。
申请人对证据3的对真实性不予确认，理由是该文件上没有加盖申请人的公章。
证据4：《商铺装修竣工交付通知书》，证明时至2005年4月20日，商铺方经佳其公司验收复检合格，之后才交付并实际开业。
申请人对证据4的对真实性不予确认，理由是该文件上没有加盖申请人的公章。
证据5：《佳其广场全体租户的函》，证明申请人对2005年租金标准变动的通知。
申请人对证据5的真实性予以确认，对关联性不予确认。该函中说明了这是一个附条件的优惠。由于被申请人没有依照要求交纳租金，不符合优惠条件。
证据6：申请人于2005年12月12日发给被申请人的函，证明申请人承诺2006年1月到3月租金按六折收取。
申请人对证据6真实性确认，对关联性不予确认。该函中说明了这是一个附条件的优惠。由于被申请人没有依照要求交纳租金，不符合优惠条件。
证据7：被申请人发给申请人的函，证明商铺实际开业时间为2005年4月20日，双方曾协商4月份租金从20号起租。
申请人对证据7的真实性不予确认，是被申请人单方的申请，申请人对此不予确认。
证据8：发票，证明申请人对于被申请人2005年租金实际上均按五折收取。
申请人对证据8的意见是认为佳其的租金是全额收取的，被申请人提供的只是部分发票，且该发票是佳其物业管理公司的章，代收的只是部分租金。且即使实际上是半价收取，也不等于其后的租金均是按半价收取。
三、事实认定
本案经开庭审理，根据当事人的陈述、举证、质证与辩论，仲裁庭查明：
2004年9月1日，申请人、被申请人双方签订《佳其广场商铺租赁合同》(以下简称合同)，约定：申请人将位于广州市天河路228号佳其广场叁层3A 015号商铺(以下简称涉案商铺)出租给被申请人使用，建筑面积为80平方米;租期为叁年，从2004年9月28日起至2007年9月27日止;租金起算日为申请人规定的营业日，被申请人必须在该营业日起依申请人所规定的佳其广场营业时间开始营业;合同期的起算时间以申请人发出的书面《入伙通知书》规定的交付日期为准，若申请人推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延。租金以建筑面积计算，第一年月租金为29520元，第二、三年的月租金均为32800元;租赁期内，租金按月结算，于每月7日前支付给申请人。合同第7-3条约定：被申请人拖欠申请人租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金，拖欠达一个月，申请人有权终止合同，被申请人所交保证金不予退还，被申请人还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回申请人。
2004年11月9日，申请人出具涉案商铺的《佳其广场验铺表》，被申请人在租户栏上签名确认该表所验设备设施验收内容，同意接收。
2005年3月31日，被申请人向广州市佳其物业管理有限公司提出涉案商铺的开业申请，申请于2005年4月1日营业。经营了一段时间后，被申请人于2006年2月前自行撤出了涉案商铺。
2005年4月23日，申请人发出《致佳其广场全体租户的函》，主要内容为：1、申请人决定对2005年5至8月份实行租金优惠政策，2005年5至7月份的租金按五折收取，2005年8月份的租金按六折收取;2、租户需在2005年4月30日前缴齐3、4月份的租金和管理费等全部费用的基础上，才能享受上述第一条的租金优惠政策。
2005年12月12日，申请人向被申请人发函，主要内容为：1、申请人决定被申请人对2006年1月1日至2006年3月31日的租金按六折收取;2、被申请人需在2005年12月31日前缴齐12月份(含12月份)以前尚欠缴的租金和管理费等全部费用的基础上，才能享受上述第一条的租金优惠政策。
2006年2月28日，申请人以特快专递方式向被申请人发出《解除租赁合同函》，内容为：因被申请人拖欠租金、管理费并自行撤场，解除与其签订的《佳其广场商铺租赁合同》，被申请人应立即清缴所拖欠的租金及管理费、水电费等共计206558元，拖欠的装修费17712元拖欠的消防器材费120元。被申请人于2006年3月1日签收该函件。[page]
申请人确认被申请人已缴纳涉案商铺2005年5月至7月，2005年9月至12月的全部租金，并已缴纳2005年8月的部分租金14760元。
四、仲裁庭意见
根据上述查明的事实，仲裁庭认为：
(一)关于合同效力问题
申请人与被申请人所签订的《佳其广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按合同履行约定的义务。
(二)关于申请人要求被申请人支付拖欠的租金180400元的问题
本案系租赁合同纠纷，被申请人承租申请人商铺，应按合同约定向申请人支付租金，但双方对租金缴纳期间存在争议。对于租金起算的时间，申请人主张被申请人于2004年11月9日在《佳其广场商铺验铺表》上签字确认收铺，依据合同免租装修期为一个月的约定，合同的租金起算日应为2004年12月10日。而被申请人主张其开业及租金起算的时间应为《商铺装修竣工交付通知书》的签署日期即2005年4月20日。对此，仲裁庭认为，虽然涉案商铺的《商铺装修竣工交付通知书》的签署时间为2005年4月20日，但该《商铺装修竣工交付通知书》的出具人为广州鸿越装饰装修有限公司，租户签名为钟幸宜，均非本案当事人，申请人对该证据的真实性亦以无加盖申请人公司公章为由不予确认，因此仲裁庭对该证据不予采信。根据合同第二条的约定，租金起算日为申请人规定的营业日，合同期的起始时间以申请人发出的书面《入伙通知书》的规定交付日期为准，若申请人推迟交铺，租期将按商铺实际交付日期顺延。现双方当事人均未举证证明《入伙通知书》规定的交付日期，而申请人所提交的经被申请人签名确认的《佳其广场商铺验铺表》的签收日期为2004年11月9日。虽然被申请人抗辩称该证据只能证明被申请人接受设备，不能证明接收商铺，但该《佳其广场商铺验铺表》上说明被申请人是确认上述所验设备设施验收内容，同意接收，且被申请人并未能提供相反的证据证明涉案商铺的实际交付日期，因此，仲裁庭认定涉案商铺的实际交付日期为2004年11月9日，依据合同第二条给予被申请人一个月免租装修期的约定，租金起算日应为2004年12月10日。
关于被申请人主张2005年2月份租金已超过仲裁时效的问题。仲裁庭认为，根据《仲裁法》第七十四条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的仲裁时效为一年。即申请人应从被申请人拖欠租金起一年内向被申请人提出要求或提起仲裁。而按照《民法通则》第一百四十条规定，仲裁时效因提起仲裁、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。本案中，申请人于2006年2月28日向被申请人发出《解除租赁合同函》，要求其支付拖欠的租金，租金的仲裁时效由此中断。由于依据合同第3-2条规定，租金按月结算，被申请人应于每月7日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金。因此申请人应自2005年2月8日起一年内向被申请人主张该月租金。现申请人于2006年2月28日发出《解除租赁合同函》，已超过对该月租金至2006年2月8日为止的仲裁时效期间。因此对于被申请人的该项抗辩理由，仲裁庭予以采纳。对于申请人要求被申请人支付2005年2月份租金的请求，仲裁庭不予支持。
关于租金截止的时间。申请人主张租金计算至2006年2月28日。被申请人认为其已于2005年12月28日撤场，而申请人于2006年2月28日方发出《解除租赁合同函》，是怠于行使其权利，因此对于扩大的损失，不得要求被申请人承担。对于被申请人主张的撤场时间，申请人不予确认。对此，仲裁庭认为，被申请人从2005年2月起开始拖欠申请人租金，累计已超过1个月，并自行撤离商铺。按照租赁合同第7-3条的约定，申请人有权终止合同。即使被申请人确于2005年12月撤场，但这是被申请人的单方行为，双方并未就合同的解除达成合意，被申请人在合同存续期间仍需支付租金。本案中，申请人于2006年2月28日向被申请人发出《解除租赁合同函》，被申请人于2006年3月1日收到该函件。虽然被申请人对该函的签收日期有异议，认为申请人提供的证据中的签收日期像是后加的，但并未提供证据否认其真实性，仲裁庭对该抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，《租赁合同》自2006年3月1日起解除，被申请人应支付合同解除前的租金。申请人要求被申请人支付租金至2006年2月28日，少于被申请人应支付的租金，是申请人对其权利的处分，仲裁庭予以确认。此外，按合同7-3条的约定，被申请人拖欠租金超过1个月，申请人有权不退还被申请人所交的保证金，被申请人要求用保证金抵扣拖欠的租金没有法律和合同依据。被申请人已缴纳涉案商铺2005年5月至7月，2005年9月至12月的全部租金以及2005年8月份的部分租金14760元。因此，被申请人应向申请人支付2005年3月、4月，2006年1月、2月的全部租金及2005年8月的尚欠租金。
关于租金的金额问题。被申请人认为依照《致佳其广场全体租户的函》，申请人对包括被申请人在内的佳其广场租户的2005年5至8月份的租金实行优惠政策，5至7月的租金按五折收取，8月的租金按六折收取。而2005年度被申请人所交纳的各月租金均是按合同约定租金的五折收取的，这实际上是双方对2005年租金均按五折收取的变更达成了合意。在2005年12月12日申请人致被申请人的函中，申请人亦承诺2006年1月至3月的租金按六折收取，因此申请人请求被申请人支付全额租金没有依据。申请人对此认为申请人确发出过租金打折收取的通知，但所有的优惠都是附有条件的，需要在一定期限内足额交纳所拖欠的租金，才能享受该优惠。即该打折通知是没有发生法律效力的民事法律行为。至于被申请人以2005年有数月的租金是按半价收取为由，认为是其他月份均应按半价收取是没有根据的。即使有数月租金只收取了一半，也不能表明这是申请人对被申请人租金的打折，同时申请人也没有表明要放弃对另一半租金的追索权利。对此，仲裁庭认为，依照租赁合同第3-1条的约定，第一年租金为29520元/月，第二年租金为32800元/月。被申请人租金起算日为2004年12月10日，即被申请人拖欠的2005年3月、4月、8月的租金应按第一年的租金标准计算，2006年1月、2月的租金应按第二年的租金标准计算。被申请人提交了《致佳其广场全体租户的函》、2005年12月12日申请人致被申请人的函以及租金金额为14760元的发票以证明打折收取租金的优惠政策的存在，但上述两份函件中的内容中均表明所列的租金优惠是附条件的优惠，享受该优惠的条件是在2005年4月30日前缴齐3、4月份的租金和管理费等费用以及2005年12月31日前缴清12月份前所欠费用，而被申请人并未在指定期限内缴清上述费用，因此并不能享受上述的租金优惠。此外，虽然被申请人提供了发票显示被申请人支付的2005年5月-7月、9月-11月的租金为合同约定租金金额的一半，但在被申请人没有其他证据证明双方对2005年租金均按五折收取的变更达成了合意，申请人也对达成该变更合意予以否认的情况下，申请人按五折收取2005年5月-7月、9月-11月的租金是对其权利的处分，不能证明2005年其他月份的租金申请人应按五折收取，被申请人应对此承担举证不能的法律后果。因此对于被申请人的该项抗辩理由，仲裁庭不予采纳。[page]
综上所述，被申请人应缴纳的2005年3月、4月、8月的租金每月为29520元，2006年1月、2月的租金每月为32800元。其中2005年8月份的租金被申请人已支付14760元，尚欠14760元。因此，被申请人应向申请人支付租金的总额为29520×2+14760+32800×2=139400元。
(三)关于申请人要求被申请人支付滞纳金的问题
按合同第7-3条的约定，被申请人拖欠申请人租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额百分之二支付滞纳金。所以，被申请人从2005年3月起拖欠申请人租金，应向申请人支付滞纳金。但被申请人提出滞纳金标准明显过高，应按中国人民银行逾期贷款利率予以调整。对此，仲裁庭认为，如果以租赁合同约定的每日按拖欠租金的百分之二计算，一年的滞纳金即为拖欠租金的百分之六百七十，过分高于申请人的租金损失。所以，按《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《仲裁法》第七条“仲裁应当根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷”的规定，对被申请人关于滞纳金标准过高的主张，仲裁庭予以采纳，滞纳金应按同期中国人民银行逾期贷款利息计算。合同约定租金应在每月7日前支付，因此，被申请人应从逾期之日起(即当月8日)至实际支付之日止，以拖欠的租金金额为基数，按同期中国人民银行计收逾期贷款利息的标准，向申请人支付滞纳金。
(四)关于仲裁费的承担问题
本案是被申请人拖欠租金而引起，但申请人的部分仲裁请求未得到仲裁庭支持。因此，仲裁费应按仲裁请求受支持比例分担，由申请人承担40%，被申请人承担60%。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，裁决如下：
(一)被申请人向申请人支付拖欠的租金139400元。
(二)被申请人向申请人支付拖欠租金的滞纳金(滞纳金的计算标准为以2005年3月、4月、8月，2006年1月、2月每月应支付的租金为本金，按同期中国人民银行计收逾期贷款利率，从拖欠租金当月的8日起计算至租金清偿之日止)。
(三)本案仲裁费13996元，由申请人承担5598元，被申请人承担8398元(被申请人应承担的该费用已由申请人预缴，由被申请人迳付给申请人)
以上被申请人应支付给申请人的款项，应自本裁决书送达之日起十日内一次付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定处理。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
