一、房屋买卖合同履行过程中的三大误区
1、只要承担违约责任就可以解除合同。
大多数房屋买卖当事人都有这个误区，认为既然合同约定了违约责任，只要自己按照合同约定支付了违约金，就可以解除合同。事实上他们忽略了解除合同的成就条件，合同解除需符合法定或者约定的条件，如果只有一方违约，通常违约一方是不享有解除合同条件的，哪怕双方都有违约情形，是否享有接触权也要看解除条件是否成就。
只有守约一方才可以选择违约方式，也就是说在卖方反悔的情况下，想要实现以承担违约责任换取解除合同的目的，需要买方同意，买方有选择接受违约金解除合同还是继续履行合同的权利。
2、违约一方最多按照买卖合同约定进行赔偿。
我国《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”
司法实践中，法院通常根据当事人的申请就约定的违约金过高或者过低，依据合同履行情况、违约情况以及预期利益，对违约金进行调整，房价上涨部分也属于预期利益。因此买方不用担心，在无法实现过户的情况下，约定的违约金不足以弥补自己的损失。
3、房屋权利人没有全部签字，买卖合同不发生法律效力。
房屋产权登记在一家几口名下，签署买卖合同时部分产权人未到场，待过户交易时再补签，这种情况时有发生，很多人，尤其是出售一方认为在补签之前，买卖合同不生效，这是错误的。事实上合同效力并不受此影响，此时合同已经生效。如果卖方因为房价上涨，加价不成的情况下，选择以确认合同未生效的是无法如愿以偿。
二、买方应对卖方违约的六大策略
1、首先可与卖方协商，顺便固定卖方违约证据。
2、协商不成的，可以书面催告，动以情，晓以理。当然对方履行义务期限已届时可直接诉讼。
3、诉讼同时申请保全，并查封房产，以防“一房二卖”或因其他原因房屋被他人查封，确保将来能继续履行合同。
4、如果房屋已有抵押，可将抵押权人列为第三人参与诉讼，确保抵押权人获得清偿时配合办理解押手续。
5、买方有贷款的，及时与银行做好沟通。
6、准备好剩余房款。
作者简介：秦玲律师，上海律师协会会员，2003年大学毕业以来办理过上千起案件，其中房产纠纷案件占绝大部分，办案思路明晰、方向准确、法律意见到位、胜诉率高，得到委托人的一致好评，并被评为2015年度黄浦区社区法律援助工作先进个人。
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