商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，房地产开发商必须到有关部门办理《商品房预售许可证》才能合法进行销售。而要想拿到这个预售许可证，开发商就必须确定工程的进度和竣工交付的日期。没有拿到预售许可证就销售的商品房，不但违法，交房时间也难以保证。赣榆县的姜先生就在当地一家房地产公司购买了一套商品房，并签订了预售合同，然而直到约定的交付期限过去好几个月了，房产证仍没能拿到手，这时，姜先生才发现，这家房地产公司至今尚未取得《商品房预售许可证》。
【案情】
2010年，姜先生从赣榆县某房地产公司正在建设中的小区购买了一处住房，双方还签订了预售商品房合同。合同约定姜先生先支付80%的房款，房地产公司保证于2011年10月竣工交房，并于12月底前办妥房产证交于姜先生，姜先生付清余款。然而，小区竣工后，房子是交了，姜先生也付清了20%的余款，可房产证却至今没有下文。心急的姜先生多次催促，对方总以各种理由拖延，无奈之下，姜先生到有关部门查询，这才得知，房地产公司至今尚未取得商品房预售许可证。气愤的姜先生要求退房，被拒绝后投诉到赣榆县工商局12315。接到投诉后，工商局经过调查后确认姜先生反映情况属实，而且截至其投诉时，房地产公司仍未取得商品房预售许可证。
工商部门表示，商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，是一种期房买卖。为了保证交易安全，我国法律对商品房预售限定了严格的条件。就如《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还进一步明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”也就是说，房地产公司在姜先生已经向工商局提起诉讼的情况下，仍未能取得商品房预售许可证，已经失去了法律允许的对合同效力进行补救的机会，因此可以认定，该商品房预售合同无效。
据此，工商局工作人员找到了华盛房地产公司，在明确告知其在未取得商品房预售许可证的情况下对外销售房屋是违法行为，并责令其限期改正外，也提出姜先生要求退房的诉求合法合理。
该公司负责人表示，商品房预售许可证正在办理中，他恳请姜先生耐心等待些日子，他们会给包括姜先生在内的所有业主一个满意的答复。最终，姜先生同意等待，同时也表示若在规定期限内仍得不到满意答复将起诉到法院主张自己的权利。
购房提醒
购房者购买期房的时候与开发商所签订的认购书，如果内容具体确定，则是具有法律约束力的。然而，现实生活中存在的商品房认购、订购、预订等，这些协议的内容往往不具体，就如没有具体的交房时间，房产证办理的最后期限等等，这样一来，一旦遭遇类似姜先生的案例，就难以得到法律的保护。
如果想了解更多关于房产合同的知识，小编为您推荐：
被出卖房屋的产权问题
不能作为房屋买卖合同标的的房屋
卖方应具备的合法条件
