二手房未办理过户买卖合同效力

　　买卖房子，也许让买卖双方感到麻烦的莫过于要办理一系列手续。林东(化名)和黄荣(化名)当初转让套房时，林东曾答应要帮黄荣办理必要的手续，可林东后来没有完全履行此协议，于是黄荣把林东告上法庭。那么林东是否必须履行此协议呢?今天的《以案说法》就来共同关注这起官司。

　　事情发生在1998年，当年2月20日，林东将其在单位的一套集资套房转让给黄荣，双方为此签订协议书1份，约定：房价款8.8万元;林东与其单位来往的所有账目一切由其自理清楚;今后黄荣要办房产证或其他必要手续时，林东应主动协助黄荣办理清楚，但其费用由黄荣全部负责。

　　同年2月22日，黄荣支付给林东购房款8万元，林东便将该套房交付给黄荣，由黄荣装修、居住使用。1999年3月，黄荣付清了尚欠的购房款。因该套房系集资房，需参加房改，同年林东补交了土地出让金3000余元、单位住房基金及利息近9000元后，先后取得了该房的国有土地使用证和房屋所有权证。

　　后来，黄荣要求林东协助其办理产权过户手续，林东不予协助，黄荣为此起诉到德化县法院。诉讼中，林东认为，原、被告双方签订协议后，双方虽履行了部分义务，但至今未办理变更登记手续，违反国家法律强制性规定，应确认该协议无效。

　　德化县法院后判决黄荣与林东所签订的协议书有效，林东应于判决生效之日起20日内协助黄荣办理诉争房屋的产权变更登记手续。

　　法官点评

　　买卖真实协议有效

　　本案的焦点在于，既然诉争的房屋还未办理变更登记手续，那双方当事人此前所签订的买卖合同是否有效。

　　我国《城市房地产管理法》及《城市私有房屋管理条例》规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均须到所在地的房管机关办理变更登记手续，这是国家法律的强制性规定。《民法通则》、《合同法》等均明确规定：违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同无效。

　　据此，一般人会认为，未办过户登记的房屋买卖一律无效。其实，这是一个误区，最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释中还规定：“法律、行政法规虽规定合同应当办理登记手续，但当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”我国现行的法律法规也没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。

　　房屋买卖协议只要是双方当事人在自愿、平等的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，在协议签订后，买受人按协议交付房款并实际使用和管理了该房屋，并已具备了办理变更登记的过户条件，就不能因双方未办理过户手续而确认该房屋买卖协议无效;且从合同法鼓励交易、维护交易稳定的立法精神出发，对此协议也不应确认无效，双方当事人应按所签协议继续履行。