〔案例〕
小吴通过某房屋中介公司，与贾先生签订了一份房屋转让合同，合同约定，贾先生委托房屋中介公司将属于自己的一处房屋以20万元的价格转让给小吴，定金6万元。合同签订后，小吴先后分两次交了6万元，房屋中介公司前后开具了两张收据，一张收据注明是定金5万元，另外一张注明购房款1万元，小吴并没有注意两张收据的不同就收起来了。后来小吴因为工作变动要到国外进修，在杭州买房子也就没有什么实际的意义了，于是他便要求中止履行合同，退还他已交的房款，而房屋中介公司与贾先生则以小吴违约在先，不肯返还那6万元，双方因此发生争执。问：如何处理给笔款项？
〔律师说法〕
一、我国《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”按照这条规定，小吴给付定金，但后来反悔决定不再购买该房屋，要求中止履行合同，这是小吴不履行约定的义务，那么他无权要求返还定金6万元了吗？请再看下一条。
二、我国《担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中定金书面形式约定定金为6万元，而小吴以定金名义实际交付为5万元。也就是说其中1万元是没有生效的，不适用上述第八十九条规定的“定金罚则”。那么，是否就是只能要求返还那1万元的购房款呢？请再看下一条。
三、我国《担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案标的是20万元，根据这条规定，定金数额不能超过4万元，超过部分无效。而实际上本案小吴交付了5万元定金，已经有1万元超过了。所以，依照法律，小吴有权要求返还1万元无效定金和1万元购房款，共计2万元。
〔律师提示〕
一、购房者在签订合同、协议时注意“定金”与“订金”、“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”等的区别，对于“定金”的性质与作用，我国《担保法》和其他相关法律有明确规定，故不能与其他名词混淆。在购买房屋时，无论是订合同还是开具收款收据时一定要注意用词，否则可能导致与双方约定的原意背道而驰的结果。
二、为了防止利用合同形式诈骗定金，应查看出卖方的主体资格、有关权属证书和批准文件；
三、要特别警惕“定金一律不退”之类的条款，以免上当受骗。购房者最好与出卖方约定：“在签订合同的过程中，如果双方就有关合同条款协商不成，出卖方则应返还定金。” 至少要明确说明在何种情况下不返还定金或双倍返还定金，以免因约定不明而出现纠纷。
