一、案例：“凶宅”贱售系否显失公平
甲青年从学校毕业不久，父母就不幸被双双劫杀于新建的私房，事后甲青年不敢入住这所显得阴森恐怖的“凶宅”。为筹款另置新居，甲青年把该造价为60万元的房屋以40万元出卖。乙商人买受该房后将其改造成营业用房出租，获利颇丰。甲青年得悉后连呼失策，悔自己把这个现成的生财之道拱手送给别人，遂以该房买卖价格显失公平为由要求退还，乙商人不允，双方发生争执。关于此案的处理，焦点问题当然是这种形情能否认定为显失公平。
二、法律界认定显失公平的现行标准及问题
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72点规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”以此为核心，晚近学界的主流观点为：显失公平的民事行为是在民事利益上一方行为人蒙受巨大不利而相对方因此获得巨大利益的民事行为。其构成为：1、各行为人之间于民事利益上得失严重失衡;2、一方行为人在民事利益上的严重失利与相对方行为人的巨大获利有因果关系;3、在成因上，一种形情是一方当事人不道德地利用了他方当事人的紧迫、草率、不知情或无经验;另一种形情是一方当事人利用了其政治上、经济上或者人身关系上的优越地位。依照这个标准，乙商人购房时利用了自己经济上善于谋利的优势，也利用了甲青年涉世不深的经验不足，使房屋成交价大大低于平均市场价格，因而可以认定为显失公平。
但稍予反思，有人可能会问：这种处理结果对乙商人是否又制造了新的不公平?因为乙商人完全是在合法、公开、正当的状态下购得房屋。类似本案这种民事主体在无过错的情况下实施的民事行为的所得利益应得到何种程度的保护?悔约方在买卖协商中的意思表示是否属于真实?当事人一方的获利有否导致另一方的巨大损失?这些都应放在更深广的社会经济背景下考量。窃以为，如果能够设置更合理的显失公平民事行为的认定条件，则可能会对现代社会民事关系作更加和谐的调整。
三、显失公平民事行为构成之新设想
1、获利方利用了自己特定身份的优越地位
在民事交易中，一方当事人利用了自己在政治地位上作为社会公共资源分配权力拥有者的辐射力，或者利用了自己在机关单位中对另一方在人财物予夺决定的直接或间接的影响力，或者利用了自己在族系乃至其他组织中的尊卑定势，使对方形成心理上的束缚而不便于公开全面地了解行情并畅达地主张己方权利，从而抑制了民事选择的人格独立性，就有可能导致显失公平结果的产生。但在该种形情中，因当事人尚无欺诈、胁迫表示，又非乘人之危，受损害方的意志还是自由的，因而没有理由认定受损害方意思表示不真实，只是其心理受到了不良暗示而处于非阳光状态。
在社会生活中，每个人都在有意无意地作趋利避害的努力，因而要求民事主体不利用自己的优势是不现实的，也是不合理的，但民事主体借助公权因素介入民事关系的动因确实应予否定。而当事人利用其在知识、技能、资金、学历、经验、声誉等完全私有化的优势而促成对己有利的民事行为的，因这些因素不足以扭曲市场经济平民社会中机会均等的交往，也不产生妨碍意志自由的作用，故应将它们从显失公平认定条件中剔出。
2、受损害方存在主观上的失误
一方当事人是否利用了他方的无经验、不知情、紧迫、草率等等，不应当是显失公平的认定条件。因为主张民事行为显失公平的一方很难通过客观证据来证明自己是否缺乏经验、草率及不知情;也很难证明对方有否利用己方的这些不足。另一方面，有的当事人即使有经验，也知情，但因偶然的疏忽，实施了双方权利义务严重失衡而对自己有巨大损失的民事行为，“在阴沟里翻了船”，在法律上难道就不能补救?难道有经验的当事人主观上的偶然疏忽与无经验的当事人主观上的草率有什么本质上的不同?因此，对被损害方的主观状态的要求应予放宽，只要是出于失误，就应视为满足认定条件。而受损害方是否确系主观上的失误，则一般可以通过个案前因后果普遍联系的分析加以认定。
也许有人会有疑惑：受损害方怎么可能去故意实施在利益上对自己明显有损的民事行为呢?我们的回答是：由于客观世界的无限多样性，这种情况是存在的。史载：当年玄奘法师西行出玉门关时，因前途险恶，在一名当地好心人的建议下，玄奘法师用自己健硕的座骑与一个马帮交换了一匹瘦弱的老马，行程中玄奘就是因为老马识途，才得以顺利抵达哈密。从法律角度而言，这两匹马的对换交易在价格利益上是严重失衡的，但因失利方是出于其他需求的考虑故意承受这种损失，就不能认定为显失公平。
由此可见，显失公平民事行为受损害方的意思表示是否真实，不能一概而论。在受损害方存在主观失误的情况下，属于感知、认知有误的，当是意思表示不真实;属于对民事行为总体利弊的判断、推理有误的，则是意思表示与预期后果的错位，而不能排除当事人的行为确是其当时意志的真实反映。
3、双方权利义务的失衡给一方当事人造成的损失大于标的物应有价格的一半当事人民事利益失衡的程度须有一个法定的明确界线，以作为司法实践的准绳。罗马法曾创设“非常损失规则”，规定在价金少于标的物真正价值的一半的情况下，卖主有撤销请求权。《法国民法典》第1674条则规定：“如出卖人因买卖显失公平，价格过低，因此受到的损失超过不动产价款的7/12时，有取消该不动产买卖的请求权。”可见，罗马法和《法国民法典》只片面规定不动产的交易价格过低构成显失公平;其实，只要是有形资产，在交易中价格过高或过低超过一定限度，都应是显失公平的客观要件。因此，我国法律可规定显失公平民事行为的客观必要要件为：双方权利义务的失衡给一方当事人造成了损失，其数额超过了标的物应有价格的一半。
为准确掌握这个标准，应注意以下三个问题：
①这里的“应有价格”不是市场均价，而是特定标的物的交易即时公平价。因为每个具体标的物的价格因其特殊性都可能与市场均价有差异，成交价只有与已经考虑到具体标的物特殊因素的应有价格严重背离，才是显失公平的必要要件。
②在民事交易中，如果一方获得了巨大利益而另一方并未蒙受巨大损失，则不能认定为显失公平。因为显失公平民事行为可变更、可撤销制度的初衷，主要是救助受损害者，而非剥夺获利方。在千姿百态的现实民事关系中，一方获取巨大利益而另一方未受相应损失的情况是存在的。仍以玄奘换马为例，弱马的原所有人确实从中获得了超过标的物市价两倍的利益，但玄奘没有损失，原因在于玄奘因使用了这匹兼具向导功能的老马而避免了途中可能发生的磨难，这个利益远远超过一匹良马的价格。因此，我们不能片面看到一方民事主体所获的高额利益，而将实际上是高度互惠的民事交易认定为显失公平。[page]
③如果一方因受损害方的巨大损失而获得了超常规的利益，即应视为双方权利义务失衡;如果一方受到巨大损失而另一方没有获得基本相对应的利益，则该行为的性质就有可能是重大误解而非显失公平。因为重大误解民事行为也会给当事人造成较大甚或巨大损失，但其损失的价值主要不是由对方当事人获得，而是受损失方自身取非所需或予非所予。因此，这种行为后果的不同是重大误解与某些显失公平民事行为的重要区别。
四、欺诈、胁迫、乘人之危不可以成为显失公平民事行为的原因
有学者认为：《合同法》第五十四条第二款把欺诈、胁迫、乘人之危作为显失公平民事行为的原因，赋予其受害人请求撤销权，从而改正了《民法通则》的立法缺陷，把对“显失公平”的原因和结果的立法处理统一在可撤销的基础上。因此，关于欺诈、胁迫和乘人之危的方法是对显失公平的原因的立法，它们是显失公平的民事行为的各种具体形式。①
我们认为，这种观点没有把准显失公平的本质特征。
1、从显失公平民事行为的实质来看，其危害之处是受损害方受到了不应有的巨大损失，而不是获利方采取了什么手段;导致民事行为结果不公平的主要原因是当事人双方的信息不对称，而不是违反了当事人的意思自治。实际上大部分受损害方是“表示意思与其效果意思相悖”②;如果当事人在实施民事行为时的意思表示本来就是违心的，那就不是民法意义上的“显失公平”，而是其他。
2、从手段与结果的关系看，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”，有可能造成了显失公平的后果，但也有可能未造成受损害方的巨大损失。如果给受损害方造成的损失不是巨大的，那就谈不上什么“显失公平”;如果已给受损害方造成了巨大损失，但因不符合显失公平特定的主观要件———即获利方的“利用优势”或受损害方的“主观失误”，或者不符合显失公平特定的客观要件———即损失是因双方权利义务的严重失衡，那就不能认定为显失公平。
3、从立法体例上看，《合同法》第五十四条第一款已规定重大误解和显失公平的合同为可变更或可撤销合同，而第二款与第一款是并列关系，在内容上第二款不是第一款第(2)项的补充说明，因此，不能认为第二款所述也是显失公平民事行为。
4、从成文法的关系看，在《民法通则》范围内，可变更和可撤销的民事行为不是“重大误解”就是“显失公平”;而《合同法》有了突破，即把第五十四条第二款规定的合同也列为可变更和可撤销合同，但这不是对“显失公平”概念的补充，而是对“可变更可撤销合同”范围的扩大。
五、试以新标准释案
综上所述，我们认为有必要对关于显失公平民事行为的法律和司法解释的规定作适当调整。适用调整后的规定就可以对本文开篇的案例作这样的分析：发生过血腥命案的住宅确能令用户的愉悦感大为降低而影响使用价值，就像实用功能正常而款式过时的家电、服装一样，其价格低于市场均价是一种常态。甲青年在接受较低交易价时对该房的特殊因素予以充分考虑并非没有经验或不明智，也非对房屋价格的无知;而乙商人将房屋改造成营业用房出租获益，是善于扬长避短之功，不是交易价格背离应有价格。基于此，本案中乙商人没有优越的特定身份可资利用，甲青年在买卖的当时也没有主观上的失误，故该宗买卖不能认定为显失公平。
