[案例分析]
“车位”热卖问题的物权法及合同法探讨
2007年2月，广州滨江东嘉仁花园小区突然张贴一则公告，开发商金展房地产有限公司将出售小区加勒比湾174个车位，每个车位18-24万元，两天内接受业主认购，购买车位的业主还必须在5天内一次付清所有款项。
近来广州部分地区出现了出卖车位、车库的热潮，且价格持续上涨，甚至超过了商品房本身的价格，这种严重影响业主权益的行为受到了人们的广泛关注。
物权法及它国法律的相应规定：
第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
日本和我国台湾地区：房地产产开发商在进行房地产开发时必须附设一定数目的车位，由业主享有其所有权，并不得通过合同约定排除“法定车库”的存在或者改变“法定车库”的归属。
美国则规定：业主对小区车位、车库的整体所有权，开发商在未满足小区居民需要前不得对车位、车库加以营利性利用。
评析：
车位、车库作为小区的重要附属设施，和小区的绿地、道路以及公共场所一样，均承担着一定“公共服务”职能，必须最大限度地满足业主的使用需求。车位、车库功能上的“公共性”和“服务性”使得其归属、利用必须以实现业主权益为导向，以便小区居民充分享受“驾车生活”的便捷和舒适。房地产开发商不得以“商业经营”模式将车位、车库出售给非小区居民，影响业主正常生活秩序。
因此，无论车位、车库归属、利用、流转规则如何设置，都必须首先保障业主能够正常使用，这是业主购买商品房后应当享有的权利。广州部分开发商在销售过程中利用格式合同将小区车位约定为归自己所有，在出售、出租的过程中利用业主使用的依赖性，提高价格，牟取暴利，该格式条款不仅违背了物权法，而且违背了合同法中的公平、诚信原则的法律规制。
另外，目前很多物业公司对小区内道路划定停车位收取租金，小区会所的对外有偿开放，公共绿地的出租以及电梯、楼道内的广告收入等已构成经营行为，而这些经营所得的收益都进入了物业公司之锦囊，被当着物业公司的小金库，严重侵害了业主的权利。
按照《物权法》的规定，物业公司或者业主可以根据业主大会的授权，从全体业主利益的角度出发，由业主大会决定是否对小区的公共区域进行经营及如何经营，并办理规定的手续，由业主委员会进行监督，经营所得的收益应首先冲抵物业费或补充专项维修基金或者按照业主大会的决定使用。
延伸阅读：
格式条款的解释与规制
格式条款的特点与效益
法律依据：格式条款的法律规制
1、合法性原则：《合同法》第40条规定，格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，该条款无效。
2、公平原则：《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排出对方主要权利的，该条款无效”;
3、诚实信用原则：《合同法》第39条规定：采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明;
4、保护弱者的原则：《合同法》第41条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
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