20世纪90年代初以来，房地产抵押贷款评估业务得到较大发展，但与此同时也暴露出较大问题，本文拟就我国房地产抵押评估业务中存在的问题和如何改进谈一点看法。
一、当前房地产抵押贷款评估存在的问题
当前抵押贷款评估中的问题与申请人、金融机构、评估行业等三类主体的行为都有着千丝万缕的联系。集中表现在以下几个方面：
1.主观方面。在各类抵押贷款及评估业务失败案例中，申请人、银行以及评估师相互勾结，进行虚假抵押以及虚假评估的占有相当大的比例。
2.规章制度方面。目前我国尚未出台有关抵押贷款评估业务的准则或指导意见，从一定意义上可以说我国抵押贷款评估业务基本处于无序状况。
3.相关行业的衔接模式存在的问题。目前，在我国的银行中，放贷相关人员懂得评估理论和技术的专业人员较少，而评估机构人员对银行的业务品种及操作规程也了解不够。评估机构和银行缺乏评估放贷衔接的桥梁。
4.对抵押物的分析存在问题。适合作抵押物的房地产必须是能够顺利进入市场交易、变现容易、权属明晰的财产，并且其抵押不能损害社会公共利益。但由于种种原因我国形成了较为特殊的市场，如不合理规划建设的大量不规范的闲置房地产等。同时房产与地产管理部门不统一，管理模式不尽相同，往往使房地产抵押产生问题。
5.银行管理方面存在的问题。许多银行作为放贷人并没有成为真正的有效评估报告使用者，没有建立必要的内部控制和管理制度，对抵押物的评估报告缺乏必要的审核或复核。
6.监管方面。政府部门特别是金融机构监管部门没有建立对银行等金融机构放贷过程中的评估行为进行规范和检查的制度，采取各种必要措施防范金融风险。
上述问题的存在对抵押评估业务的健康发展乃至金融资产的安全都构成很大的影响。因此，笔者认为要多管齐下，采用多种途径，系统地解决存在的问题。
二、改进房地产抵押评估中存在问题的对策
1.努力提高企业管理人员、评估人员及银行管理人员的职业道德水平，规避道德风险。
2.制定切实可行的抵押评估准则，规范抵押评估行为。评估界应当总结抵押评估中存在的问题，充分考虑各方的合理需求，通过评估准则的形成对抵押评估中的重要技术性问题进行规范，包括规范抵押评估的主要原则、明确抵押评估业务中的主要价值类型及其定义、评估程序的特殊要求(如必须对抵押物进行现场勘查或调查)、报告披露环节中的特殊要求(如对产权状况、其他抵押情况的充分披露)等。通过抵押贷款评估准则的制定，规范评估师执业行为，避免或减少不同评估由于评估思路不同而形成的差异，更好地为申请人和银行提供服务。
3.各大银行应当建立完善的抵押评估管理制度，通过内控制度减少贷款风险。银行等金融机构应当将评估作为信贷审核过程中一个重要的环节，并确保其独立性、有效性。重点强化抵押评估业务的独立性，不仅要采取有效措施确保评估人员和评估机构的独立性，也要保证银行内部机构在评估业务委托、审核环节的独立性;建立评估报告复核制度，由具有专业知识和经验的工作人员对评估报告进行复核，或委托专业评估师进行复核。
4.金融监管部门应加大对抵押评估业务的管理力度，通过制度法规或部门规章的形式，对抵押评估业务的相关政策性的问题予以明确，包括什么样的抵押业务必须进行评估、由具备什么样条件的评估师和评估机构进行评估、抵押评估及其复核中应当遵守的原则或最低要求等。根据我国当前抵押评估机构进行评估业务的状况，为避免申请人与评估人员之间的利益冲突，确保抵押评估能够有效地帮助银行合理决策，防范金融风险，笔者建议可以参照国外的做法，由政府强制规定抵押评估业务必须由银行统一委托，银行不受理由申请人自行委托评估机构的评估报告。此外，也应当由政府部门定期对金融机构执行抵押评估业务制度情况进行检查，将此作为对银行考核的内容之一，以督促金融机构完善其抵押评估管理制度。
(作者单位：金华市住房公积金管理中心浦江分中心)■
