担保贷款是根据借款合同或借款人约定用借款人的财产或第三人财产为贷款保障，并在必要时由第三人承担连带还款责任的一种贷款。商品房买卖合同中买受人以所购商品房担保贷款支付房款属于担保贷款中的抵押贷款,其解决了购房者资金不足的问题,增强了买房人的支付能力,使购房人对住房的需要成为现实的和可能的需求. 房屋担保贷款中经常出现以下问题：
一、贷款合同不能办理
案例:冯应林和开发商签定了商品房买卖合同,在订立担保贷款合同时发现冯先生为美籍华人,事先双方均为对身份要求做说明，导致商品房担保贷款合同不能订立。开发商要求冯先生承当责任，冯先生认为和自己没有关系，自己不承担违约金。
分析： 商品房贷款合同的签订并非完全取决于贷款人的还款能力,还取决于银行对取得贷款条件的规定,对贷款合同保证人的资信、保证能力的信赖程度有关。当事人在签订商品房买卖合同，约定以担保贷款方式付款的，购房者不能签订担保贷款合同，而导致房屋买卖合同的履行成为事实上的不可能，买卖合同无法继续履行;贷款合同不能签订，因不可归责于当事人双方的原因，当事人可以申请法院解除合同，由开发商将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者;若因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
本案中冯先生未告知其特殊身份和开发商审查购房者身份承诺贷款，双方均存在疏误, 不可归责于那一方当事人，法院判决解除合同，开发商将收受的购房款本金及其利息返还冯先生。双方服判，均未提起上诉。
二、购房合同解除，导致贷款合同目的不能实现
案例：在迟延交付房屋的案例中，王先生与某房地产公司签订合同，以按揭方式购买价款为160万元的一套的商品房。合同约定2003年1月30日前交付房屋，然而楼盘并未按约定时间竣工。王先生以开发公司逾期交房为由要求解约遭拒，遂于2003年6月诉至法院。并最终解除了购房合同，王先生再次要求解除贷款。
分析：房屋买卖合同的标的和贷款合同的标的具有同一性，两者关系密切;同时买房与银行之间的借贷关系又是独立于房屋买卖关系，解除购房的合同并不同时解除贷款合同，对普通购房者来说没有房屋买卖的行为贷款合同对自己根本没有意义。如果不允许贷款解除合同，对买房户是不利，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险 。本案中，购房合同已经被法院解除，贷款合同没有存在意义，可以解除该贷款合同，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还贷款银行和王先生。
提示:2005年3月即将推出的《北京市商品房预售合同》文本规定，购房者采取贷款方式付款，若如实提供了申请贷款材料而未能获得或未能按期获得贷款的，不构成对开发商的逾期付款责任。
