案例详情：
2003年10月，张某与单某签订房屋买卖协议，约定张某将其名下的小产权房卖给单某，价款为188000元，单某在协议签订之日起三天内付清房款，同时张某交房给单某。协议签订后，张某与单某如约履行了协议，但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地，房屋一直未能办理过户手续。5年后，该房屋因征地被划入拆迁范围，张某诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效，同时要求单某退还房屋。
法院审理：
法院经审理后认为，张某与单某买卖房屋的行为违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，双方因此签订的房屋买卖协议无效。根据《民法典》的有关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。于是，判决单某在判决生效后十五日内将房屋返还给张某。
判决生效后，单某将房屋返还给了张某，同时，张某也将购房款188000元退还给了单某。不久，单某将张某诉至法院，认为双方签订的房屋买卖协议履行已达五年之久，期间房屋明显升值，当初所支付的房款188000即使加上利息，现已不能购买当时所能购买到的房屋。因房屋拆迁可以得到巨大的补偿利益，张某违反诚信通过法律途径确认协议无效，给单某造成了巨大的损失。因此，诉请法院判令张某赔偿损失50万元。
法院经审理后认为，房屋买卖协议的无效单某和张某均有过错，双方均应承担一定的责任。相比单某，张某不仅有过错，而且在有巨大的拆迁补偿利益的情况下，其行为还有失诚信和违背社会道德。根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，判决张某赔偿单某30万元。
律师点评：
在城市化迅猛发展的情况下，土地征收带来巨大的拆迁利益，部分农村居民将农村的小产权房出售后，违背诚信和罔顾道德，以诉讼方式追讨小产权房。按现行的法律规定，大多法院会确认这类的房屋买卖合同无效，买卖双方各自返还房屋和房款。但仅此并不能解决买卖双方的纠纷，因房屋升值或房款贬值所造成的纠纷是现实存在的。
虽然出卖人主张小产权房买卖协议无效通常会得到法院的支持，但这一行为显然有失诚信和违背传统的道德。如出卖方均可通过这种方式获得巨大的利益，社会的道德危机便在所难免，且对买方来说显然有失公平，法院似乎也会成为这种不诚信、不道德行为的帮凶。因此，法院在审理此类案件时，通常会考虑提起诉讼一方要求确认小产权房买卖协议无效的真正目的、房屋交付的时间长短、房屋的重置成本及一方因此获得的利益大小，公平合理地进行处理。如卖方确实因出售房屋后不能解决住房问题而诉请法院确认房屋买卖协议无效的，则协议被确认无效后，买方不应从中获利。
一般来说，买卖行为结束的时间越久、买方使用房屋的时间越长，就越应当维护交易的稳定和安全，即使房屋买卖协议被确认无效后，买方因此可得到的利益就应越大。总之，因房屋买卖协议无效的可得利益不应由一方单独享有，而因考虑各方面的因素在买卖双方之间进行公平合理的分配。但是，可得利益在买卖双方之间的分配应起到现行法律对此类交易行为的指引和教育作用，而不是纵容此类交易行为的发生，如此才能抑制小产权房的买卖交易。
根据《土地管理法》的规定，土地的批租必须遵循严格的程序，要符合土地利用总体规划，同时根据征用土地的性质（基本农田还是一般农田）和需求面积的不同逐级上报审批。但地方政府追求地方利益最大化下的招商引资、建设优先战略，与大宗土地征用须上报国家审批的硬性约束形成了直接的利益冲突。在这种利益的驱使下，各地方政府开始打着发展地方经济的幌子，甚至以“发展是硬道理”为由，无视国家土地利用规划和环境保护的要求，实行“项目跟着领导走、规划跟着项目走、超越审批权限批地”的违规操作。
一些地方政府默许纵容甚至背后操纵违法违规用地，未批先用、以租代征，擅自设立和扩大开发区，随意调整土地利用总体规划以及违规侵占基本农田。根据清华大学土地课题组从国土资源部了解的情况，地方政府和涉及政府为违法主体的非法批地案占80%，80%的违法用地主体是地方政府。而地方政府非法批地呈现的新特征是违规宗数显著减少，但面积总量却显著增加，并且呈现西进北移的梯度转移趋势。
违法占地主要有两种形式：一是大量经营性企业，特别是房地产企业为了谋取土地增值的潜在收益而违法占地、大量囤积。二是国家开发区占地。目前，全国有 6800多个工业园区。2003年国家整顿各类开发区，但一些地方以“产业基地”、“工业密集区”等为名变相设立“开发区”圈地招商，部分已被撤销的开发区也通过变更名称重新复活。有的区县“开发区”采取“挂靠”国家级、省级开发区的方式争取更大发展空间。
首先是工业项目所征土地的“低价”协议出让。某些地方政府为了达到吸引项目、多引投资的目的，违反国家《协议出让土地》管理办法，“零地价”甚至“负地价”出让土地。随着一些工业项目向中西部的转移，某些西部地方政府在缺乏规划的情况下盲目签订协议，擅自承诺向开发商提供大量土地进行成片开发，甚至有的协议可以提供40～50平方公里土地。于是，大量土地资源被少数企业垄断，同时造成国有土地资产流失。2007年9月28日，国土资源部已发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（[2007]39号令），对国有建设用地使用权“招、拍、挂”出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等做出明确规定，以避免协议转让土地模式的制度损失。
国家法律、行政法规明确规定了老百姓在征地拆迁活动中的知情权。比如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条明确规定：市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。第十五条规定：房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
国土资源部《征用土地公告办法》第三条规定：征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。
征地拆迁活动不只是政府单方面的行为，因为它涉及到被征收人的重大利益，因此，被征收人的参与，也是保障公平合理补偿、安置的基本前提。
《土地管理法实施条例》第二十五条也明确规定：市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。
《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
《征用土地公告办法》第九条规定：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。
以上法律规定或明确规定了老百姓在征地拆迁过程中的参与权。对征地拆迁补偿安置方案提出意见、选择评估机构、选择村民代表、提出听证等等都是老百姓参与征地拆迁活动的重要方式。
行政复议和行政诉讼，是老百姓手上两项兜底性的权利，当政府在征地拆迁活动中做出对你不利的行政行为时，你可以选择通过行政复议、行政诉讼来保障自己的合法权益不受侵害。
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