文 号：成国土资发〔2008〕449号签发单位：成都市国土资源局
签发时间：生效时间：
各区(市)县国土资源局：
为落实市委、市政府《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)》(成委发〔2008〕1号)精神，深化农村土地和房屋产权制度改革，加强集体土地使用权流转市场管理，夯实农村集体建设用地流转管理基础工作，维护土地所有者和土地使用者的合法权益，现将《关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见(试行)》印发你们，请遵照执行。
附件：《关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见(试行)》
二〇〇八年九月八日
关于开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见(试行)
按照市委、市政府《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)》(成委发〔2008〕1号)关于建立农村集体建设用地基准地价体系的工作要求，市国土资源局在都江堰市、彭州市、双流县部分镇(乡)开展了试点。在认真总结试点工作做法的基础上，现提出以下实施意见：
一、总体要求
开展农村集体建设用地基准地价评估工作是推进农村产权制度改革，加强农村集体土地管理，规范农村集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者合法权益的重要基础性工作。市委、市政府已将此项工作纳入了目标管理，实行严格考核。各级国土资源部门要按照市委、市政府关于"在全市范围内建立与国有土地相协调的集体土地基准地价体系"的要求，在当地党委、政府的统一领导和相关部门的配合下，成立相应的工作小组，完善工作机制，制定工作方案，抓紧开展此项工作，确保在规定时间内高质量地完成。
二、工作范围和任务
(一)工作范围
区(市)县行政区域内、本轮土地利用总体规划确定的规划建设用地区范围外的农村集体建设用地。
(二)工作任务
1、根据自然、社会、经济条件的均一性及差异性，划分均质区域;
2、在划分均质地域的基础上，评定农村集体建设用地基准地价。农村集体建设用地基准地价包括两种类型：
(I)集体建设用地集中使用区基准地价;
(II)零星集体建设用地基准地价。
三、工作与技术依据
(一)法律、法规
1、《中华人民共和国物权法》;
2、《中华人民共和国土地管理法》;
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
4、《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》。
(二)相关文件
1、《国土资源部关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的通知》(国土资发〔2008〕119号);
2、《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见》(成委发〔2008〕1号);
3、《关于印发〈关于加快农村产权制度改革推进灾后农村住房重建工作实施方案〉的通知》(成统筹领办〔2008〕41号);
4、《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》(成国土资发〔2008〕124号);
5、《集体土地所有权和集体建设用地使用权登记的有关问题实施意见》(成国土资发〔2008〕127号)。
(三)参考技术规范与标准
1、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001);
2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
四、技术方法及工作成果
评定农村集体建设用地基准地价包括三个方面工作：划分均质地域、评定基准地价和基准地价修正体系。
(一)均质地域划分方法
根据当地土地利用总体规划、城乡产业发展规划，选择对农村集体建设用地使用价值与价值影响较大的因素，如地形、水文、环境、交通及公共基础设施条件等，分析各因素在不同区域的分布规律，按照各因素的均一性和差异性，划分出土地位置相连且区域条件基本一致的区域(即均质地域)，作为集体建设用地基准地价评估的基础。
(二)基准地价评估方法
(I)集体建设用地集中使用区基准地价
1、区位定义：集体建设用地集中使用区是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院和土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，原宅基地和其他集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后，节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式，在规划集中建设区集中使用的区域。
2、评估条件的设定
(1)主要用途：商服用地、工业用地、农民集中居住用地;
(2)权利状况：出让集体土地，无他项权利限制;
(3)使用年期：按同用途国有土地使用权出让最高年限(商业40年，工业50年)计算;
(4)开发程度：主要考虑通电、通水、通路、场地平整等相关因素，具体情况应结合当地实际情况而定;
(5)容积率：按当地城乡规划设定的容积率水平确定。
3、评估方法：主要采取成本逼近法，并辅以收益还原法或其它方法进行测算。
成本逼近法应考虑的主要成本因素：(1)整理拆旧区需支付的成本，主要包括拆旧区集体建设用地地面附着物补偿费、集体建设用地复垦费;(2)农民集中居住需支付的成本，主要包括集中居住区地面附着物补偿费、公共设施及基础设施配套费、集中居住住房建设及过渡费用等;(3)投入资金利息和相关税费;(4)集体建设用地所有者土地收益等。
(II)零星集体建设用地基准地价
1、区位定义：零星集体建设用地是指正在使用或废弃闲置的零星宅基地及其他零星建设用地;
2、评估条件的设定
(1)用途：宅基地、商服用地、其他集体建设用地;
(2)权利状况：划拨集体土地，无他项权利限制;
(3)使用年期：宅基地无使用年期限制，商服、其他集体建设用地按同用途国有土地使用权出让最高年限计算;
(4)开发程度：主要考虑通电、通水、通路、场地平整等相关因素，具体情况应结合当地实际情况而定;
(5)容积率：按当地城乡规划设定的容积率水平确定。
3、评估方法：主要采取剩余法，并辅以其他方法进行测算。[page]
基本思路：原零星宅基地的平均价格(元/亩)=(测算区域内当地农民集中居住住房评估总价-测算区域内原住房建筑物评估总价-测算区域内零星宅基地地上附着物评估总价-测算区域内原宅基地复垦评估总费用)/测算区域内零星宅基地面积;其他零星建设用地价格可参照零星宅基地价格进行修正。
应考虑的主要因素：(1)当地农民集中居住安置住房(房+地)的价格;(2)原有建筑物价格;(3)原宅基地复垦费用等;(4)投入资金利息和相关税费。
(三)编制基准地价修正体系
根据当地的实际情况，结合区域因素及个别因素(如区位条件、交通条件、地貌条件、生态环境条件、人文历史条件等)，编制符合实际的基准地价修正体系，主要包括基准地价修正因素说明表、基准地价修正系数表。
(四)工作成果
1、文字成果
(1)工作报告：包括工作范围、内容及任务;工作依据与技术路线;组织领导与工作过程;项目成果与特点;工作体会等。
(2)技术报告：包括项目概况、土地定级技术过程、基准地价评估技术过程、定级估价成果、基准地价影响因素说明表及系数修正表等。
2、图件成果
《 区(市)县集体建设用地均质地域与集体建设用地集中使用区基准地价图》;
《 区(市)县集体建设用地均质地域与零星集体建设用地基准地价图》
五、工作程序及完成时限
(一)工作程序
1、搭建工作平台。成立以分管副县长(副区长、副市长)为组长，区(市)县国土资源局局长为副组长，相关部门为成员的工作组;制定工作方案;选取作业单位。
2、评估作业。按照土地估价工作要求和技术规范开展评估工作，形成评估成果。
3、成果初审。在要求的工作完成时限前15天，将评估成果报成都市国土资源局初审。
4、成果评审和公布实施阶段。由区(市)县组织征求意见及专家验收;由当地区(市)县政府公布农村集体建设用地基准地价成果，并报成都市国土资源局备案。
(二)完成时限
1、都江堰市、彭州市、崇州市、大邑县和邛崃市在2008年12月31日前完成。
2、双流县、温江区、龙泉驿区、新都区、郫县在2009年3月31日前完成。
3、青白江区、金堂县、蒲江县、新津县在2009年5月31日前完成。
