所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%;从住房形态看，一样是普通住宅;从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。
常见的小产权房种类一般可以细分为三种：普通小产权房、乡产权房、军产权房。
普通小产权房：这类产权房大多是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子，其特质是产权不满70年，无房产证。销售的形式不是出售，而是出租 ，所签合同一般也为租赁合同。
乡产权房：这类产权房是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。“乡产权房”一般 具备完整的70年产权，有房屋产权证。但该房屋产权证的办法单位多为乡政府 或村政府，不具备完整的房屋产权，部分房屋产权证甚至不具备法律效应。
军产权房：军产权房目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房一般是部队出地皮，开发商出资金来盖，利益共享。军产权房的购买手续简单，不交契税，通常为70年使用权;过户时手续简单，交少许过户费，不用交个税。但严格意义上来说，法律 是不允许军产房买卖的，所以通过特殊渠道购买到军产房，在一定层面上来说是不合法的，房屋的权益也不受法律所保护的。
小产权房的共同特点有哪些?
一、集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上 开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把 集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让 金等税费后，才能进行开发建设。
二、没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也 就谈不上规划许可证等“四证”。
三，价格便宜。“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。
四、无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房 屋所有权证书。
五、开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量 得不到保障。
