小产权房，又称农民房，它并不是一个法律上的概念，只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指农民未缴纳土地出让金等费用，在自家宅基地或农村集体土地上建设的房屋。其房产证少数为国家房产部门颁发，大多数产权证不是由国家房管部门颁发，而是由当地的乡、镇或街道政府、村民委员会或村民小组或某公司颁发。有的连当地的乡政府、村民委员会或村民小组颁发的产权证也没有，其仅仅是某一村民自建的没有任何产权证的房屋。
1、集体建设用地用二商品房开发目前处于限制事管制阶段，国家尚未出台相应规定，关于“小产权房”的合法化尚地定论，因此购买“小产权房”尚存在可能导致合同无效的法律风险。
2、购买“小产权房”时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则不能购买。实践中，未办理合法手续的“小产权房”，通常为违法建筑 ，很有可能会被强拆。
3、即使是购买合法建造的“小产权房”，也存在以下风险：
不能取得产权证，合同双方仅存在债权。房子建成后，尽管出卖人有处分权，但对于买受人来说，因其未备案，不能办理权属变更手续，所以双方未发生物权变动。小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第 三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、普通商品房的开发商，其开发资金受到银行和有关政府部门的监管，而“小产权房”的开发资金使用，处于无人监控的状态，容易出现问题。监管缺位风险乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
5、法律效力风险“小产权房”买卖合同的效力一般以认定无效为原则。但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋 买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织 和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
