论业主委员会如何走上良性发展轨道

目前，多数业主对参加业主大会和选举业主委员会）积极性不高，他们根本认识不到，自己居位的小区除了专有部分所有权以外，对共有部分享有共有权以及共同管理的权利。退一步讲，即使认识到了也参与进来了，但现行的法律法规都缺乏具体操作层面上的指导，如业委会的经费来源，业委会如何接受业主、业主大会及有关部门的监督等没有作出具体规定。有的业委会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其它业主利益或业主的共同权益，造成物业管理区域内各种矛盾此起彼伏。
业委会作为物业管理的法律主体之一，发挥其应有的作用，是物业管理健康有序发展的重要环节。业委会要走出困境，步入良性发展，应当逐步走向法制化、制度化、程序化、职业化、监督化和协商化的发展轨道。
业委会建设法制化
法制化是业委会组建和运作的前提。由于业委会涉及的范围十分广泛，对各方的地位、权利、义务和职责要求非常严格，法律关系应当十分明确。它既涉及业主、业主大会、物业服务企业及业委会委员之间的关系，又涉及物业管理行政主管部门，街道办事处、派出所、社区、居委会的关系，上述关系只有通过法律、法规进行规范和调整，才能保证业委会工作的协调开展。否则，上述关系得不到理顺，没有法律法规作保障，业委会难以发挥应有的作用。
要实现业委会建设法制化，一方面要做到有法可依。国家应当加快业委会建设的立法，加快法制化进程，通过法律法规将业委会的性质、职责，业委会产生程序，业委会委员的资格，业委会的组成和委员的任期，业委会的权利义务，业委会备案制度，业委会所作决定的限制性，业委会作出违法决定的处理方式，尤其对业委会的经费来源，业委会的法律诉讼地位，业委会如何接受业主、业主大会及有关部门的监督等作出明确规定，使业委会的活动在法律的框架下运行。另一方面要做到有法必依、执法必严、违法必纠。要通过建立健全法律监督和制约机制，使业委会工作置于强有力的监督之下。同时将一些业委会建设成功的经验和做法以法规的形式固定下来。
业委会建设制度化
制度化是业委会组建和运行的基础。“没有规距，不成方圆”，管理制度是一切工作的切入点，对业委会建设也如此。业委会制度也是一种规则，有了规则必须无条件的执行，只有这样才能形成制度化。要从业委会产生到运行的全过程都要建立一套完善的、切实可操作的制度，并随着问题的产生不断完善制度。这些制度主要包括：业委会委员培训制度，业委会经费管理使用制度，业委会会议及记录制度，业委会档案资料管理制度，业委会公章管理使用制度，业委会决议、决定表决制度，业委会委员更换、补选制度等等。有了规章制度，管理才有依据，操作才有方向。当然，仅有一套完善的制度还不够，还应当对业委会成员进行培训，让他们熟悉和掌握制度的内容，并严格按制度办事，用制度指导和制约业委会的工作，从制度上保证业委会正确行使权利，杜绝监用权利现象的发生。只有业委会组建和运作实现了制度化，才能使业主的利益得到最大化的维护，才能使业委会工作步入良性循环的状态。
业委会建设程序化
程序化是业委会组建和运作制度化、规范化的具体体现。仅有好的制度和规范还不够，还必须靠严密的、科学的程序来保证规范的贯彻执行，使每个环节都做到严格按程序进行，这些程序主要包括：业主大会筹备程序，业主大会选举程序，业委会委员、主任产生程序，业委会资金使用审批程序，业委会决议、决定表决程序，业委会委员改选、补选程序，选聘、解聘物业服务企业程序等等。业委会成员要学会严格按程序开展工作，这也是对业委会执行业主大会决定、决议能力的检验。因此，业委会做的每一项工作，做出的每一个决定、决议都必须按《业主大会议事规则》规定的程序进行。只有业委会的组建和运行实现了程序化，业委会工作就走上规范化。
业委会委员职业化
职业化是业委会良性运作和发挥其应有作用的关键。业委会工作具有较强的专业性，从业委会的性质、地位和职责来看，单靠兼职委员和退休人员难以胜任业委会的工作。要发挥业委会的应有作用，就应当实行业委会主任或部分委员职业化。实行业委会成员职业化，不仅有利于发挥成员的作用，而且有利于维护业主的合法权益，这也是业委会发展的必然趋势。从事职业化的业委会成员必须具备职业化素质、职业化行为规范和职业化技能，不仅要有良好的职业道德，职业意识、职业心态，而且要有一定的组织协调能力、专业知识和充足的工作时间，经过专业培训，明确自己在业委会或物业管理中的性质、地位、作用和权利义务。只有业委会委员实行了职业化，业委会工作才能得到保障，每个委员积极性、主动性、创造性才能得到充分的发挥。
业委会建设监督化
监督化是业委会组建和运作的保障。从目前看，业委会在组建和运作过程中有两大问题，一是如何保障业委会的产生符合程序；二是如何保障业委会正确行使权利，不以权谋私。要从根本上解决这一问题，必须建立完善有效的业委会监督机制，从业委会的产生，业主大会的投票、记票，业委会资金管理使用，业委会及委员履行职责，业委会作出的决定、决议，业委会成员的变更增补，选聘物业服务企业等，要保证业委会正确行使权利，就必须建立和健全业委会监督和制约机制，不断完善监督体系。一是要抓好业委会运作时的监督，充分发挥业主、业主大会、政府房地产行政部门和街道办事处的监督作用。使业委会正确行使业主、业主大会赋予的权利，更好维护业主的合法权益，配合物业服务企业开展工作。二是要抓好业委会组建时的监督，从源头上把好业委会成员的人选关、程序关，切实把哪些思想品德好、办事能力强、责任心强的业主通过合法程序选入业主会中来。只有将业委会行使权利置于业主、业主大会及有关部门的监督之下，广大业主的利益才能得到保障。
业委会建设协商化
协商化是业委会组建和运作的核心。发扬民主，充分协商是业委会组建和运行的基础，是保障业委会工作正常运转的关键，也是贯穿业委会建设全过程的基本要求。业委会工作处处需要协商，事事离不开协商。从业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，到筹备组确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；从起草拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》，到确认业主在首次业主大会上的投票权数；从业委会候选人的办法和人选，到组织召开首次业主大会、选举产生业委会；从首次业委会会议推荐业委会主任、副主任，到需要召开业主大会临时会议；从更换、补选、终止业委会委员资格，到业委会作出每一项决定、决议等的全部过程，都需要经过协商才能完成。实践证明，协商可以减少业委会与业主、业主大会和业委会成员之间的各种矛盾，协商可以增加和谐。因此，只有将民主协商贯穿于业委会建设的始终，业委会在物业管理中的作用才能得到充分的发挥。[page]