近年来，有关业主委员会运作的矛盾和问题不绝于耳。不仅有大量的业委会与物业管理企业发生矛盾和纠纷的案例，甚至业主与业委会之间的矛盾和纠纷也逐步增多。著名艺人朱明瑛物业费纠纷案一审败诉后，朱明瑛又宣布要和所居住的清境明湖花园小区业委会对簿公堂，其理由是业委会未召开业主大会、未经小区大多数业主同意，就与物业管理公司签订了 《 临时托管协议 》 ，这一委托行为无效。
1. 业委会执行业主大会作出的决议。
3. 督促业主遵守业主公约，遵守小区的规章制度。
5. 及时了解业主、物业使用人的意见和建议。通过召开业主大会，制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
当前，对全国各地小区业委会而言，面临的难题也许林林总总，各不相同，但就普遍性而言，可以归结为以下四个方面 :
首先，业委会委员的兼职身份造成业委会组织松散，难于实施管理。根据物业管理的有关法规规定，业委会委员为兼职。这种状况造成业委会的管理相对松散，业委会成员无暇集中精力专注于业委会工作。现实中，业委会开展工作最大的难题是人员配备。还有，对兼职的业委会委员来说，工作完全靠热情和责任心，假如委员对工作不热情的话，业委会的工作就容易处于一种瘫痪状态。
其次，业委会因缺乏资金，导致工作难以开展。业委会的经费具体数额则由业委会做预算，由业主大会表决来决定。由于程序复杂，造成经费很难得到保障。而经费紧缺又造成在业委会在履行工作职责时难以尽职，如 : 业委会只能对管理处提供的明细表进行简单审查，假如要进行详细的审计的话，须由专业的审计公司进行，这需要大笔经费，而业委会的经费有限，常常支付不了这些费用。[page]
第三，业委会并没有太多的强制力和执行力，这导致在协调管理处、业主和上级主管部门的工作中，常常处于一种较为尴尬的境地。例如，许多业委会在召集业主开会的时候，有的业主以各种理由推脱不参加，导致业委会很多工作难以开展，比如业主大会无法召开、小区的重大决策业主不进行表决等。对物业管理公司和管理处来说，由于业委会不是他们的直接主管部门，对他们制约相对有限，业委会对他们的监督和管理很多时候流于形式和文件。对行业行政主管部门来说，有时由于公务繁忙无暇及时处理业委会的建议和意见，这种状况也导致业主的利益无法得到及时保证，长此以往，使业委会在业主面前失去威信。
第四，业委会对物业管理公司工作的监管往往流于形式。根据有关规定，业委会的主要工作是监督物业管理公司对小区的物业管理工作、审议住宅区物业管理服务费的收费标准，审议物业管理公司年度管理计划、配套工程和重大项目维修工程项目等。这些工作的开展都需要物业管理公司和管理处的积极配合和支持。
在许多物业管理企业的物业项目中，小区的业委会都曾出现过类似的问题，经过各方面努力，问题得到了较好的解决。对这些工作实践总结后，笔者认为，业委会正确地开展工作，要从以下三个方面入手：
首先，对内，业委会要做好几项基本的工作：
1. 尽快完成小区重要资料的交接。除了不能备份但物业管理必须的资料外 , 业主委员会应该掌握全部资料原件 , 并根据 《 档案法 》 规定保证档案安全。
2. 要建立、健全内部的规章制度。没有规矩不成方圆，内部制度的建立、组成人员的工作分配，只有做到职责分明才不会出现相互扯皮、推诿的现象。业主委员会的制度应该根据 《 业主大会议事规则 》 的规定报业主大会审核通过并向全体业主公告，并接受业主的监督。
3. 业委会和业主代表要进行系统的业主委员会知识培训，明确公共事务的管理是要靠全体业主的共同努力，只有每个人都来关心物业管理，小区才能建设得更加和谐。同时，业主委员会要定期组织业主委员和业主代表学习管理规定。
4. 要明确业委会的职责。根据 《 物业管理条例 》 规定，结合本小区实际，制定合法、具体的业主委员会职责是十分必要的。
5. 业委会要做好对物业管理公司物业服务质量和小区收益的监管，如对物业管理费用收支年度 / 月度预算的审核、物业管理费收支年度决算审核等，并做好业主对物业服务的意见反馈工作，及时向物业管理公司进行交涉，维护业主的权益，同时，参与调节邻里纠纷，维护物业区域正常秩序。
6. 最好能聘请专业的社会中介机构作为自己的顾问，和专业顾问共同搞好业委会的管理工作。
其次，对外，业委会要与居民委员会加强联系与合作，在尊重业委会自治管理的同时，要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用，应贯穿于业委会的产生、变更、注销等各个环节中 : 即在业委会的筹建、召开业主大会或者业主代表大会时，应当邀请居民委员会的人员列席 ; 同时，业委会在决定有关小区的重大事项时，应当听取居民委员会的意见;业委会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加;还要主动邀请居委会监督业委会的日常工作 ; 此外，要定期召开有业委会、居民委员会参加的联席会议，交流、通报情况，研究解决问题。
第三，对外，业委会还要主动争取政府主管部门的支持，充分发挥政府主管部门对业委会工作的指导作用。加强对业主委员会活动的指导和管理，将业委会的工作和活动纳入依法运行轨道，是业委会工作的发展方向。物业管理实践中，业委会超越职权的行为屡有发生，表面看是物业管理相关法规、制度尚需完善，业主民主意识尚未完全建立，规则意识淡漠，素质尚需提高，政府监督管理尚需改善，实质上是蔑视、践踏法规的行为。因而，要进一步强化政府主管部门对业委会活动的指导作用。[page]
参考文献：
① 《 论社区居委会与物业管理公司的关系 》 ，北京林业大学工学院 2003 年暑期社会实践成果论文之六
② 韩世同， 《 业委会应当向工会一样成立和运作 》 ，焦点房地产网， 2006.4
③ 徐建明、王洪卫， 《 物业管理法学 》 ，上海财经大学出版社， 2001
④ 《 物业管理条例释义 》 ，中国法制出版社， 2003
