律师在线：业主要重视“小土地证”

目前，全国各大城市的业主在购房后，一些城市采取发放《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》（俗称业主个人的“小土地证”）两证的方式，还有一些城市采用发放土地、房屋权属“两证合一”的方式，如上海、深圳。而北京绝大多数业主在购买普通住宅后，一般仅能取得北京市建委发放的《房屋所有权证》而无法取得小土地证，俗称“以房带地”。实践情况是，仅属于北京市建委发放销售证、房产证的房屋和部分别墅、townhouse（联排别墅）才可以办理个人小土地证，而属于区建委发放销售证、房产证的房屋一律不对业主个人办理小土地证。至于不能办理的原因，土地管理部门一直没有给业主合法合理的解释。
业主取得房屋产权证书而无小土地证，意味着无法取得房屋法律意义上的全部权利，已经花钱买的土地在法律上却一直登记在开发商名下，业主要随时准备承担这块土地被他人处分甚至丧失房屋的风险，北京市宣武区太平街8号院拆迁纠纷的案例足以说明没有小土地证对业主的风险和不利后果。
所以，业主即使取得房屋所有权证而无小土地证所存在的问题是显而易见的，具体表现在三个方面：一、开发商在房屋销售中已经将办理大土地证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中。而业主在购买房屋后，如果只能办理产权证，而不能办理土地证，这行为本身就是不合法的，甚至业主可以认定开发商违约而追究其违约责任。只是现在大部分购房人都没有办理小土地证的意识，才使得这个问题的矛盾没有凸显出来，一旦业主意识到所面临的法律风险时，业主与开发商、业主与房管部门、开发商与房管部门之间必然会因为业主无小土地证的问题而产生矛盾，进而产生法律纠纷。二、因为开发商在交纳土地出让金后就可以取得大土地证，如果业主不办理个人小土地证，而大土地证一直登记在开发商名下，业主必然会承担相应的风险，现在开发商开发房地产项目依靠自有资金往往是不够的，大部分开发企业都要把已经取得的大土地证抵押给银行进行贷款，如果开发商的资金运作出现问题，贷款银行只能拍卖所抵押的土地来回收贷款，这就面临着业主已经实际购买了的土地使用权又被重新投放市场流通，那么可以想像业主所面临的法律纠纷将是何等的艰难。河南郑州60岁的老赵花20万购买了一套三室一厅的住房，已经居住10年并已取得房屋产权证书，却因开发企业之间的土地转让要拆迁房屋，最终老赵因没有小土地证、开发商有大土地证而失去了房屋，老赵取得的补偿款也远远弥补不了其实际的损失。三、无小土地证的房屋在房地产二级市场转让存在较大法律隐患。《城市房地产管理法》第三十七条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”也就是说，如果严格按照法律规定，仅有房屋所有权证而没有小土地证的房屋是不能买卖的。如果已经签订买卖合同了，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。那么可以认定该合同无效，据此可以想像，如果没有小土地证的话，房地产二级市场的正常交易将是无法合法进行的。