随着我国物业管理的逐步规范和发展，很多深层次的问题不断显现出来，其中有关业主大会．业主委员会的问题不论在理论上还是实践中都被公认为难点之一。例如：业主”自管”问题、业主维权运动问题。业主委员会民事法律主体资格问题、业主委员会职业化问题。业主委员会不经招投标聘用物管公司合法性问题，等等。这些问题不仅让业主也让物业管理人甚至司法界和政府感到迷茫与困惑．成为当前物业管理一个亟待解决的难题。本文通过对居民委员会取代业主委员会、居民会议取代业主大会的可行性问题进行探讨，以图打开上述问题的迷茫困惑之门。
一、居民与业主的异同比较分析
居民是指居住在城市某个地域并在当地进行户籍登记的自然人。业主是指房屋的所有权人。居民以居住和户籍为特征，业主以房屋产权为特征。
在我国，长期以来人们大多不具有自己的房产而靠租赁国家，单位或他人的房屋居住，因此，居民基本由租房户构成。随着我国住房制度的不断深化改革，市场经济的不断发展，住房私有化的推行，大量的租房户已经演变成拥有房屋产权的业主．居民的成分构成发生了天翻地覆的变化，业主已经成为居民的基本构成成分。目前，我国城市住宅区内一般由下列四类人员构成；
一是无物业产权但有当地户籍的居民(可称为传统意义上的居民)；
二是既有物业产权也有当地户籍的业主兼居民；
三是虽有物业产权但无当地户籍的业主(可称为单纯意义上的业主)；
四是既无物业产权又无当地户籍的物业使用人(如暂住人口)。
应该看到，现阶段我国城市住宅区业主和业主兼居民的人群已占据绝大多数，作为房屋产权人，维护好自己的物业及其周围的人文自然环境，使自己的房产不断地保值增值，是他们的必然利益需求。而传统意义上的居民和物业使用人在物业管理中的权利义务完全是由业主的权利义务派生而来的，因此上列四类人员在物业管理中的根本利益完全一致，这就为居民委员会取代业主委员会提供了共同的利益基础。
二、居民委员会、居民会议与业主委员会、业主大会的异同比较分析
(一)关于组织性质和人员构成
居民委员会是我国(宪法)中规定的城市“基层群众性自治组织”，其自治原则是”自我管理。自我教育．自我服务、自我监督”。
(城市居民委员会组织法)规定；居民会议由居住区域内“18周岁以上的居民组成”，“居民委员会向居民会议负责并报告工作”，“涉及全体居民利益的重要问题，居民委员会必须提请居民会议决定”，居委会主任、副主任和委员“由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生”，“居民会议有权撤换和补选居民委员会成员”，“居民公约由居民会议讨论制定”，“执行居民应当遵守居民会议的决议和居民公约”。
国务院(物业管理条例)则规定：“业主委员会是业主大会的执行机构”，“物业管理区域内全体业主组成业主大会”，业主大会是在物业管理区域内代表全体业主行使物业管理权的自治组织．业主大会有权“选举和更换业主委员会委员”，“业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力”。“业主公约对全体业主具有约束力”。
对以上规定进行比较可见：
1、居民委员会和业主大会都是群众性的自治组织，组织性质具有一致性。但是两者间的差异很大，首先居民委员会的法律地位明显高于业主大会，这不仅体现在各自所依据产生的法律级别上，而且体现在法律地位上，居委会具有社团法人资格，而业主大会，业主委员会不具备法人资格。其次，居委会配备常设人员和机构，能正常开展日常工作，对社区管理有自治决策权。而业主大会、业主委员会的实际运作缺乏可操作性，表现在：①由于经常召开业主大会存在客观实际困难，从而导致业主大会对物业管理决策困难。②业主委员会作为不享有物业管理实际决策权的执行机构，容易形同虚设．③由于涉及的工作范围单一，且一般没有常设人员进行日常工作，从而使得广大业主的合法权益难以得到迅速有效地维护。
2、居民会议、居民委员会和业主大会、业主委员会的人员构成条件原则上具备一致性。
3、居民公约与业主公约之间也具有原则上的一致性，具备修改后相互替换的基础条件。
由上可见，居民委员会具备取代业主委员会的相同政治基础和更高的法律地位及各项基本条件。
(二)关于工作任务范围
(城市居民委员会组织法)依据(宪法)的规定将居民委员会任务确定为：
1、宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
2、办理本居住地区居民的公共事务的公益事业；
3、调解民间纠纷；
4、协助维护社会治安；
5、协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作
6、向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。
“居民委员会根据需要设人民调解．治安保卫、公共卫生等委员会”．
(物业管理条例)规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”，物业管理的工作内容是“对房屋及配套的设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”．“业主大会、业主委员会应当配合公安机关．与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。”“在物业管理区域内，业主大会。业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责”。
对以上规定进行比较可见，除了对物业的维修．养护．管理外．物业管理的其他内容完全与居委会工作内容重复。即便是“房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理”，本质上也属于“公共事务的公益事业”，属于”涉及全体居民利益的重要问题”，完全可以纳入到统一的社区管理工作中去。[page]
(三)关于组织隶属关系
《城市居民委员会组织法》规定“不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导。支持和帮助．居民委员会协助不设区的市、市辖区的人民政府或者他的派出机关开展工作．”“居民委员会的设立、撤销、规模调整，由不设区的市、市辖区的人民政府决定”。
《物业管理条例》规定“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的 监督管理工作。”“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”由于隶属关系不同．居民委员会和业主大会、业主委员会的工作力度与效果都具有相当大的差距。一般情况下，居民委员会自治管理工作的权威性和有效性大大高于业主大会、业主委员会。之所以出现这种情况的根本原因在于房地产行政主管部门要超出房地产管理范围，去承担其他社会管理工作本来就是件很难办到的事情，而现行的物业管理又偏偏被赋予了太多的社会管理职能。正由于此，上海、杭州。南京、厦门等地已经先后把业主大会、业主委员会纳入街道办事处的管理范围．这应当是我国物业管理隶属关系发展的方向，也使得居民委员会取代业主委员会成为历史发展的必然趋势。
(四)关于经济活动权利和经费来源
(城市居民委员会组织法)规定：”居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用，经居民会议讨论决定，可以根据自愿原则向居民筹集，”“收支账目应当及时公布，接受居民监督。”“居民委员会的工作经费和来源，居民委员会成员的生活补贴费的范围、标准和来源，由不设区的市、市辖区的人民政府或者上级人民政府规定并拨付；经居民会议同意，可以从居民委员会的经济收入中给予适当补助。”“居民委员会应当开展便民利民的社区服务活动，可以兴办有关的服务事业。”
《业主大会规程》规定：“业主大会和业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担”，〈物业管理条例〉规定：“业主大会，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”
综上可见，居民委员会的工作经费来源和居委会成员的生活补贴费较之业主大会，业主委员会的经费要有保障得多。而且一般情况下业委会委员不享有工资、补贴，这在一定程度上也削弱了人们参与业委会工作的积极性。
此外．居委会有自主经营权和自己独立的财产权利，而业主大会、业主委员会没有此项权利，因此前者的经济基础远比后者坚实稳定得多，同时这种状况也限制了后者工作的发展。
三、居委会、居民会议取代业主委员会、业主大会的可行性和必要性
1、居委会、居民会议取代业委会。业主大会已经具备基础条件的支持。根据上文对比分析，居委会，居民会议与业主委员会和业主大会不仅在共同利益、政治基础、经济基础、组织性质、人员构成条件、工作范围等各方面都具有本质上的一致性，且前者都具备后者不可比拟的优势。
2、物业管理纳入社区管理符合十六大提出的工作要求。物业管理作为房屋改革过程中出现的一个新事物，其核心工作实质是基于物业产生的房屋修缮养护管理活动，就其基本工作性质来说完全属于公共服务范畴，理应纳入到社区管理的工作中去并通过社区建设落实十六大提出的：”完善城市居民自治，建设管理有序，文明祥和的新型社区”的工作要求。因此完全没有必要建立两个群众自治组织进行相同性质的社会性管理工作。
3，居民委员会取代业主委员会更符合我国国情。应该看到，在外国正是因为没有居委会一类的组织，才出现了类似业主委员会的自治团体来进行社会性自治管理工作，而在我国，居委会诞生于建国初期。历经50多年的风雨锤炼．已经成为城市强化社会事务管理和公共服务的一个十分成熟的基层群众自治组织。今天，巩固和发展居民委员会制度将有利于完善城市基层管理体制．巩固党在城市工作中酌组织基础和群众基础，加强城市基层政权和群众性组织的建设．提高人民群众的生活质量和文明程度．扩大基层民主，密切党群关系．维护社会政治稳定，促进城市经济和社会的协调发展。
4、居民委员会取代业主委员会将促进和提高群众性自治组织的工作水平。一方面通过热心物业管理维权活动的业主参与居民委员会的工作必将使得社区居民自治意识得到大大增强，更加密切居民群众与居委会的关系，同时，群众广泛参与的结果也必将不断扩大基层民主，直接推动我国民主法制建设的发展进程。另外，居民委员会通过行使物业管理权，了解现代专业化的物业管理方法，也将进一步促进和提高居委会的现有社区管理水平，使社区管理建设迈上一个新台阶。
5，居委会取代业主委员会必将使物业管理模式的多样化成为现实，有利于推动我国物业管理市场化的形成与发展。由于居民委员会的特殊法律地位和权利能力，既可以代表居民选聘物业管理企业或是职业经理人进行管理，也可以进行居委会自管，从而使得收入较低的业主和居民能够享受到符合自己消费需求标准的服务，推动物业管理市场化的进程，彻底解决目前物业管理模式由行政命令一刀切，由物业管理企业强买强卖的问题。
6、居民委员会取代业主委员会有利于理顺物业管理服务合同签约双方主体间的权利义务关系，彻底解决物业管理收费难的问题。根据民事法律原则，违约责任应由合同的违约方承担。
对物业管理合同双方当事人而言，如果是居民委员会和物业管理企业的话．则双方都具有法人资格，有独立承担民事权力和义务的能力．因此对于业主欠费问题则应由居委会先向物业管理企业承担违约责任，而后再由居委会根据居民会议决议和居民公约向欠费业主追偿或制裁，从而彻底解决业主错把自己应尽的义务当作维权手段来行使的问题，同时对于物业管理企业违约问题，居委会也可以依约向物管企业追究违约责任或终止合同。从而促使我国的物业管理走上完全法制化的道路，与世界接轨。
7、居委会取代业主委员会将有利于解决物业管理和社区管理工作范围重叠，职责不清、资源浪费等问题。把社区管理职能划归居委会，把专业化服务职能划归物业管理企业，实现物业管理的管理职能与服务职能相分离，是有效解决业主要买服务，不要买管理问题的有效办法，并将促进物业管理企业向专业化服务型企业的迅速转变。[page]
四、 实现居委会、居民会议取代业主委员会，业主大会尚需满足的几个前提条件
1、需要修订相关的法律、法规，特别是在〈城市居民委员会组织法〉中应加入居委会对物业管理进行自治的内容，在其他法律中也应统一考虑增补处理物业管理法律关系的条款，以保证居委会取代业主委员会有法可依。
2、严格执行现行法律，提高居民委员会组成人员的素质，改变目前存在的不是辖区居民却担任本辖区居委会委员的违法现状，实现居委会成员与本辖区居民根本利益的一致性，从而提高居委会委员代表本辖区居民进行自治的责任心和责任感，提高居委会的自治能力与水平，真正实现居民自主管理自己居住区域内公共事务和公益事业的法律要求。
3、确认开发企业、物业管理企业由房地产行政主管部门管理指导，业主和居民的自治活动由基层人民政府或其派出机关管理指导的模式，将物业管理纳入社区管理，彻底改变行政行业主管包揽社会管理职能的不合理现状，形成不同物业管理模式共同发展的格局，建立具有中国特色的物业管理市场。
4，实行前期物业管理由开发建设企业自行管理或招聘物业管理企业管理，一旦居委会成立，则由居委会根据居民会议决议自行决定采取何种物业管理模式的制度。
5，将居民委员会的辖区进行调整，使其与物业管理区域相一致。
一旦解决了上述问题，我们相信居民委员会、居民会议将完全可以取代业主委员会．业主大会，目前物业管理面临的种种有关业主委员会、业主大会的难题也将迎刃而解，同时我国的社区管理建设和居委会制度建设也必将进入一个崭新的发展阶段．
住宅与房地产—物业管理
