物业管理活动的法律主体是业主 (前期是开发商)和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内的全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。业主大会是物业管理活动中的权利机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会决定的职责。据此，《物业管理条例》(以下简称《条例》)明确了业主的概念，规定了业主的权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《条例》，建设部又颁发了《业主大会规程》。可见，国家从立法上对此审慎与重视的程度。但在实际运作中，业主委员会去p往往成为物业管理行业发展的瓶颈和阻碍，笔者将在文中重点论述其原因和解决方法。
一、业主委员会的现状是阻碍物业管理规范发展的瓶颈
综观我国物业管理的现状，主体之一——业主委员会的发展速度远远落后于物业管理公司，业主委员会的规范化程度也远远落后于物业管理公司。作为物业管理活动中重要的法律主体，业主大会、业主委员会没有及时建立健全，或缺位或不能充分发挥其职能，一些业主委员会滥用职权将小区弄得鸡犬不宁，直接影响物业管理活动的法制化、规范化的进程。
用现行的物业管理法律、法规规范物业管理企业，相对业主而言比较容易。物业管理公司作为企业，上有行业主管部门、工商行政管理部门、行业协会制约，下有广大业主的监督，如若违规则寸步难行。而作为房屋所有权人的业主，其职业各不相同，文化程度、道德修养等个人素质千差万别，对物业管理法律法规及其相关知识，或知之甚少或全无所知。现代居住小区的特点是房屋毗连，邻里却互不相通，颇有“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的意思。房屋毗连导致共用部分、共用设施设备的增多，而不相往来使得业主只关注个人居室空间，而很少注重外部环境。
小区业主的违章装修，房地产行政主管部门、行政执法部门暂无有效措施，物业管理企业更是无可奈何。不遵守业主公约，私搭乱建侵占公用面积、恶性欠费这些严重侵害多数业主利益的行为，仅靠物业管理公司是解决不了的。以欠费为例，无论是新旧小区均不能达到100％的收费率。虽然《条例》明文规定，物业管理企业可以向法院起诉欠费业主，但收费难仍成为长期阻碍物业管理企业发展的关键。欠费业主的理由自然是物业管理企业服务不到位，但究其实质，欠费是侵占了大多数业主的利益，业主委员会从维护业主利益出发，首先应当追讨。物业管理公司因此而起诉欠费业主，业主委员会也应作为原告。再如业主违章装修、私搭乱建、侵占公用道路场地，业主委员会可以从维权的角度进行干涉，制止这种妨碍或侵害公共利益的行为。如果业主委员会真正起作用，在一个物业管理区域内，凡侵犯广大业主利益的行为，无沦是来自干物业管理公司或来自于业主，都能得到纠正。物业管理的实质，是通过物业管理公司提供的公共管理服务使物业保值、增值，借以最大限度地保障业主的利益。而当前能发挥健全作用的业主大会、业主委员会为数甚少，如何建立健全业主大会、业主委员会是当前物业管理的瓶颈。
二、并于业主大会、业主委员会制度建设的建议
1、严格按照法定程序在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下召开业主大会，并选举产生业主委员会。
业主大会、业主委员会在物业管理活动中的重要地位决定了必须充分地发挥其职能作用，才能使物业管理活动规范化。换言之，业主委员会缺位，或发挥职能作用不到位，谈不到真正意义上的物业管理。那么，如何召开业主大会，组建业主委员会，业主委员会委员由什么人来担任，是关系到业主委员会能否在物业管理中发挥职能作用的关键。
首先应按照《条例》、《业主大会规程》的规定，严格依照程序经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《业主大会规程》进一步规定了召开业主大会之前，先组成业主大会筹备组。在物业所在地区的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组成业主大会筹备组，做好筹备工作：确定大会的召开时间、地点、拟定《业 主大会议事规则》和《业主公约》；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会候选人的产生办法及名单等事项。政府指导是前提，就是说业主大会的召开，选举产生业主委员会是应由政府牵头的，不是物业管理公司出面，不是小区个别业主振臂一呼的自发行为。基于小区居民的相对隔绝的状态，由业主自发召开业主大会，并选举产生业主委员会可操作性极差。目前业主委员会的缺位、发挥职能作用不到位，大多数是由于政府指导不力。
2、如何体现当地政府房地产行政主管部门的指导作用。
业主委员会的成员所具备的条件除《条例》、《业主大会规程》所要求的热心公益事业，公正廉洁，具有一定组织能力、社会公信力，具备必要的工作时间之外，更重要的是具备监督物业管理需要的相关知识。实际上，具备上述条件的人并不多。业主委员会工作效率低，很难行使职权，不能有效地开展工作和人员素质关系极大。因此，业主委员会不能脱离政府指导，必须由民主选举而产生。若使物业管理规范化，建立健全业主大会、业主委员会是地方政府行业主管部门的重要任务。至少各市、县(区)应当建立业主大会、业主委员会指导小组，指导小组应作为政府行业主管部门的常设机构，指导组建业主委员会和业主委员会的日常工作。业委会这个群众自治组织和其它群众自治组织(居委会、村委会)的最大区别在于行业特色，指导小组必须以物业管理行政主管部门为主，吸纳街道、社区、房地产开发公司、物业管理公司。目前实行的业主委员会备案制度不可行，是—·种绝对民主化的倾向。指导小组应该作为常设机构，指导成立业主大会，选举业主委员会，使小区业主在《条例》所规定的原则下，自觉地以民主推选方式产生业主代表，建立业主大会和选举业主委员会，并对业主委员会日常工作进行指导。[page]
目前小区业主委员会成立难的问题，在于小区业主互不了解，缺乏物业管理常识，普遍缺少参与的热情。业主对直接利益损失的关注多于对间接利益损失；对公共环境损失的关注少于对自己所拥有的居住部分物业的损失的关注。街道、社区很少有物业管理方面的专业人才，物业管理企业可能存在不当获利动机，不宜由他们来牵头组建小区业主委员会。一个真正由全体业主民主选举产生的、高素质的、有社会公信力的业主委员会，才能有权威的力量，获得全体业主的尊重与服从。而这样的业主委员会，必须由当地政府物业管理行政主管部门牵头组建。这和业主的民主自治毫不矛盾，民主和法制是相辅相成的，只有在法制的前提下才可能有充分的民主。业主委员会只有依照物业管理的法律、法规，在一个物业管理区域内，对物业管理活动行使权力和履行职能。
在物业管理活动中，大量的工作需要业主委员会去做，要有充分的工作时间，业主委员会的成员有一定的工作量，不能不涉及劳动报酬问题。政府要有统一的明文规定，明确业主委员会要有劳动报酬，根据物业管理区域的面积多少，制定相应酬金标准并由业主分摊。无偿劳动不仅使很多业主不愿意竞选业委会委员，而且缺乏制约力量，使业主委员会敷衍塞责，形同虚设，甚至牟取私利，制造矛盾。物业管理活动是市场行为，必须遵守市场的游戏规则。总之，物业管理规范化的两方面，一面是物业管理企业，一面是业主委员会。当前，物业管理行政主管部门应把指导建立健全业主大会、业主委员会放在规范物业管理的首位，它既是当务之急又是百年大计。
中国物业管理
