住房和城乡建设部2009年末制发的《业主大会和业主委员会指导规则》（以下简称《规则》）已于今年1月1日起正式施行。作为《物业管理条例》的配套性政策和《业主大会规程》的替代性文件，《规则》是适应法律环境和总结实践经验的产物，其中许多规定和内容都是建立在深入认识业主大会制度和准确把握业主大会、业主委员会运作规律基础之上的。作为深化我国业主大会制度的重要举措，《规则》不仅有助于规范业主大会和业主委员会的活动，而且有利于优化我国物业管理的法律环境和市场环境。
与《业主大会规程》相比，这次下发的《规则》蕴涵以下几个看点：一是指导性。《规则》冠以“指导”之名，与强制性规范相比，体现了政府的服务色彩，也给处在不同发展阶段的不同地区在贯彻实施中留有一定的余地。从体例上看，《规则》分为总则、业主大会、业主委员会、指导和监督以及附则五章，从基本原则、各方主体、具体程序到参照适用，始终贯穿着指引和导向的主线，反映了“全面指导”的立法目标；从对象上看，《规则》对业主大会和业主委员会的组织活动以及区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府的监管活动进行了“双向指导”；从环节上看，《规则》从业主大会筹备、成立、选举、决议到业主委员会的备案、运作、增补和换届都有详细的职责描述和程序安排，体现了“全程指导”。二是针对性。近几年各地在推行业主大会制度过程中遇到不少困难，出现很多问题，针对这些困难和问题，找出切实可行的对策并予以普遍推广，既是制定《规则》的出发点，也体现了《规则》的时代特征。为解决业主大会成立过程中建设单位配合不力的问题，《规则》规定了建设单位应当按照政府部门的要求及时报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的义务；为解决业主委员会不规范运作的问题，《规则》规定了业主委员会应当向业主公布的八种情况和资料，以及业主大会、业主委员会工作经费应当定期在物业管理区域内公告，以接受业主的监督；为加大对业主大会和业主委员会指导监督的力度，《规则》专设“指导和监督”一章共十三条用于明确区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的职责，并针对业主大会和业主委员会活动中可能出现的各种失范行为分别设计出相应的补救和纠正措施。三是可操作性。与《物业管理条例》的原则性不同，为落实业主大会制度，《规则》突出了可操作性，旨在发布后的贯彻落实。为保证筹备首次业主大会工作的合法有效进行，《规则》以九个条款的篇幅详细规定了文件资料、指导主体、筹备组组成、筹备工作内容、业主身份认定、业主委员会委员候选人以及分期增补办法等内容；为指导业主大会的活动，《规则》详细规定了管理规约和业主大会议事规则的主要事项和内容，以及业主大会确定业主投票权数的具体办法；为指导业主委员会的工作，《规则》进一步细化了业主委员会的职责，详细规定业主委员会工作档案的内容和印章使用管理的办法。四是创新性。任何制度和规则只有根据客观情况的变化和实践经验的积累，与时俱进地进行变革和创新，才能保持其生命力和执行力，《规则》也不例外。在理念上，《规则》将业主大会明确定位为业主共同财产的行权主体，强调业主自我管理和行政监管的平衡；在主体上，《规则》将区、县房地产行政主管部门与街道办事处、乡镇人民政府作为共同主体参与指导和监督，并着重强化街道办事处、乡镇人民政府的作用；在措施上，《规则》强调一手抓指导，一手抓监督，力争做到两手都要硬；在内容上，《规则》通过对共同管理权的行使限制，来督促业主履行共同义务，通过对未参与表决的投票权数和共同管理权的长期委托等特别规定，来解决业主大会表决艰难和协调成本高昂的难题。当然，《规则》的政策目标能否实现，不仅与各地物业管理环境密切相关，而且也有待于具体实践的检验。
二十一世纪的前十年，是物业管理行业迅速壮大的十年，也是物业管理市场持续发展的十年。考察物业管理市场发展进程，我们注意到这样的事实：在作为市场供方的物业服务企业不断规范和专业的同时，作为市场需方的业主成熟得相对滞后，特别是在建筑物区分所有状态下业主以业主团体的身份参与物业管理市场行为时，供需双方的不平衡愈加显现，这种状态如果长时间得不到改善，将直接影响物业管理市场的持续健康发展。因此，规范和引导业主大会和业主委员会，逐步培育物业管理市场的理性成熟买方，是完善物业服务市场面临的重要课题。
正因为如此，物业服务企业在面对《规则》之时，不应将它仅仅简单看作是规范业主行为的政策性文件，而应当站在完善物业管理市场的高度来学习和研究。正确认识业主团体的地位，摆正自身位置，主动积极配合协助业主大会和业主委员会开展工作；高度重视业主团体作用的发挥，物业服务企业就会着力于建立健全与业主委员会的沟通磋商机制，合法高效地管理客户资源，构建和谐的物业管理关系；透彻理解《规则》的具体内容，物业服务企业就可以利用专业知识和政策水平的优势，根据业主的需要适时引导和协助业主团体开展工作，及时解决物业管理中的困难和问题；熟练掌握业主的决策程序，物业服务企业就可以准确判断业主大会和业主委员会决定和决议的有效性和合法性，减少和避免与业主的矛盾和纠纷，最大限度地防范物业管理法律风险；全面领会行政部门的监管职责，物业服务企业就可以充分利用和依靠区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的力量，正确引导业主大会和业主委员会开展活动，及时纠正失范和违法行为，营造良好的物业管理市场环境。
