“弃管楼”的几种弃管情形
第一种，完全处于弃管状态。这种住宅楼的共用设施设备、房屋管理维修和楼院环境、共用部位都处于无人过问的状态。导致房子坏了没人修，楼院环境没人管，居民交租金或要参加房改没人受理，可以说它是名副其实的“弃管楼”。这种弃管楼从房屋权属性质上看，一种情况是已经找不到产权人（单位）的房屋，就是房屋建成以后没有进行产权登记，准确地说这种“弃管楼”是“无主楼”。另一种情况是有产权人（单位）的房屋，但产权人（单位）对房屋已经放弃管理，这种房屋的产权人（单位）感觉以租不能养房，干脆放弃管理，即不收租金，也不保养维修，导致住宅楼弃管。
第二种，部分工作放弃管理。就是房屋专项管理工作以外的工作无人管理，如住宅区内的道路、环境卫生、绿化、路灯等处于无人管理状态。这种所谓的“弃管楼”有的属于企事业单位自管产房屋，有的属于国有直管公房，有的属于居民参加房改后的个人私房。严格地说，这种“弃管楼”中单位自管产房和直管公房的共用设施设备和房屋的专项维修管理工作并没有弃管，他们只管房屋及房屋的共用设施设备，不管其他。所以，居民们把这种住宅楼也称为“弃管楼”。
第三种，物业服务公司撤管。这种居民住宅楼过去曾经实行过物业管理，但由于多种原因，物业服务公司撤出，放弃了住宅楼（小区）的物业管理工作，形成房屋产权单位专项管理工作以外的工作无人管理。对于这种物业服务公司撤管的居民住宅楼（小区），居民们把它也列入到“弃管楼”的行列。
“弃管楼”的成因
一是开发的商品住宅没有进行产权登记，形成无主楼，导致居民住宅楼弃管。在20世纪末期，由于当时政府对土地出让、商品房开发、产权登记、销售等工作的管理尚不规范，在国家国有土地使用权有偿出让、转让制度实行之前，房地产开发商并非是通过摘牌向国家缴纳土地出让金后取得开发用地，个别开发商通过政府划拨的形式取得开发用地以后，唯利是图，钻国家政策空子，房子建完不进行产权登记便开盘出售，房子售完即卷款走人，造成了日后房子无人管、租金无人收、住户要参加房改无人受理，成了“弃管楼”。
二是有些企业受破产、改制等因素的影响，导致职工住宅楼弃管。近年来，由于企业破产、兼并、改制等原因，有的企业虽然已进入破产程序，但有些工作尚未开始，如企业拖欠职工的工资、医药费、采暖补贴等费用还没有兑现，所以职工住房租金对企业也处于拖欠状态，由于原企业收不上租金，在没有资金保障的情况下，他们便放弃了职工住宅的管理工作。有的中小企业因经营不善，一部分职工参加房改以后，企业对数量有限的职工住宅已很难实现以租养房的目标，在这种情况下，他们对职工住宅既不管理也不移交，这些都是造成居民住宅楼弃管的直接原因。
三是因物业服务公司撤出，使居民住宅楼成了“弃管楼”。我国城镇实行住房制度改革以来，城市新建住宅都相继实行了物业管理模式，对老住宅区国家也积极倡导实行物业管理，许多城市不惜投入大量的财力和物力，对旧住宅区进行治理改造以后实行了物业管理，虽然旧住宅区经过治理改造面貌大有改观，但在硬件配套设施上与新建住宅区相比仍有较大的差距，如小区内普遍缺少经营用房和物业管理办公用房，缺少绿化，大部分住宅区处于非封闭状态。由于旧住宅区的条件所限，加之居民对物业管理这一新生事物并没有完全接受，给物业管理工作增加了较大的难度。因此在物业管理活动中甲乙双方纠纷不断，而对物业服务企业而言，让他们感到最头痛的问题就是收费难，长此以往，物业服务公司在经营上入不敷出，他们不得不选择撤管。因此，形成了“弃管楼”。
解决“弃管楼”弃管问题的建议
第一是必须要认真解决无主房屋的产权归属问题。首先对无主“弃管楼”进行认真核实、确认，然后在报纸等新闻媒体发布招领公告，自公告发布之日起六个月内，原开发单位不同意放弃管理的，按政府相关规定，本着缺什么补什么的原则，对弃管房屋进行登记，然后由房屋发证机构颁发房屋产权证，并责令其对弃管房屋行使管理职能。如原开发单位自公告发布之日起六个月内对房屋仍放弃管理的，根据《物权法》第113条“遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有”的规定，该房屋可认定为无人认领，在这种情况下，该无主弃管房屋应归国家所有，由国有房产管理部门纳入直管公房进行管理。
凡是因破产、兼并、改制等原因企业对职工住宅放弃管理的，应由弃管企业向国有房产管理部门办理房屋产权移交，让这部分“弃管楼”的产权归属变为国有直管公房，由国有房产管理部门进行管理。这一方面解决了城市居民住宅楼弃管的问题，另一方面也有效地杜绝了国有资产流失的问题。
第二是解决怎么管的问题。我国城镇职工参加住房制度改革以来，产权多元化的出现，给城镇居民住宅的管理工作提出了许多新的课题，城镇职工参加住房制度改革取得产权以后，原房屋产权单位对已经参加房改的职工来说已不再是房屋产权单位了，在这种情况下，让原产权单位对已售出的房改房无偿地进行管理，这显然有失公允。但对这样多产权的居民住宅又不能不管，怎么管？解决这一问题的办法就是在旧住宅区实行物业管理。
第三是解决由谁来管的问题。对“弃管楼”怎么管的问题明确以后，必须解决好由谁来管的问题，可采取以下两种管理模式：一是遵循市场规律走市场化道路，对具备一定规模适宜进行物业管理的“弃管楼”和曾实行过物业管理的撤管楼采取招投标的方式实行物业管理。此项工作由政府物业管理主管部门会同街道办事处牵头组织，按程序招聘物业服务公司进行物业管理。此外，对擅自撤管的物业服务公司，政府主管部门对其应给予适当处理，要么由撤管物业服务企业对撤管物业继续实施管理，要么撤销其物业管理经营资质，总之，对企业的撤管行为要有个说法。二是对面积较小不宜实行物业管理的“弃管楼”由街道办事处牵头，与产权管理单位协商，除房屋专项管理工作继续由房屋产权单位负责以外，其它管理工作（如住宅区的道路、环境卫生等）由街道办事处负责。[page]
最后建议政府做好三方面工作：对未封闭或半封闭的老住宅区道路进行全面维修；由市政府路灯管理部门接管老住宅区的路灯管理工作；对在老住宅区从事物业管理的企业政府应适当给予补贴。
应该看到，物业服务企业在提高市民居住环境质量的同时，为提高城市管理水平做了大量的工作，他们所做的工作是城市管理工作的一个重要组成部分，公平地说，物业管理工作对提升城市管理水平功不可没。因此，鉴于老住宅区的实际，政府应当对在老住宅区从事物业服务的企业根据实际情况每年拨一部分城维费，以解决其物业管理经费不足的问题，只有这样，城镇居民住宅楼弃管问题才能有效地得到解决。
作者单位：大连市房地产经济学学会
