要征物业税，先退出让金

中国是个重税制国家，在许多税收设置方面极为不合理，如最近又提到议程上的物业税问题。实际上物业税已经反反复复讨论了许多年了，就是无法实现，关键在于在房地产领域的税收设置名目繁多，而且重复征收，于是更加重了老百姓的负担。

　 要知道老百姓在购房时，已经把他们孙子辈的税收已经交掉了，这就是中国的特色。不是吗？房价里面早就包含着土地70年的出让金，这块成本占了土地价的30%，但对于中国百姓来说，付出了这么多钱，获得的仅仅是70年的土地使用权。既然不是真正的产权，何谓要征收类似财产方面的物业税呢？政府在房地产上反复征税也是房价奇高的因素。要征收物业税，应该首先把房地产的税收制度厘清，否者就会矛盾激化。

要征收物业税存在的疑难问题很多。已经征收的土地出让金如何处理，出让金已到了国库还会退出来吗？可能性一点也没有。而且自商品房实行到现在也近20年了，70年的土地出让使用权制度也有长有短，有的房子使用只有50多年使用权了，而新房才刚刚投入使用，这里又存在这新老房子征收的税率问题。到底按照原值增收还是按照目前市场评估价增收？如果是按照原值征收又产生了早期购房者与新购房者或准购房者之间的矛盾。明摆着把后期高价买房的购房者又雪上添霜，加重了购房置业的负担。

房地产业一直被地方政府看成是摇钱树，存在这各类名目繁多税费。现在既然又把物业税拿出来讨论，该是在积极调整税费改革的时机了，既然不合理为什么不敢于面对积极调整呢？我们来看当发展商拿地获取土地证的时候,政府要收取3%-4%的契税，当房屋建成后，许多地方政府在开发商办理大产证时候，又要全额征收一遍契税，这里也存在着重复征税的问题。这些重税的成本最后又追加到终极消费者，即购房者的头上，房价就更难控制了。

即使是开征了物业税，老百姓能够真正收益吗？未必，因为有房者还是占大多数，特别是一些好不容易付过首付月月交月供的年轻人，还要凭空增加一个物业税，实在是难以接受。对于租房者来说，由于业主持房成本增加，租金也可能上涨，这对租房者也很不利。我们理解政府的在大救市过程中大量的财政支出，导致财政紧张，但这种解决的根本之道在于把房地产的成交量给刺激出来，没有交易怎么能够增加税收呢？因此，房地产市场能够恢复到正常的水平，经济能够走出低谷，这些才是增加税收、增加财政收入的基础，没有这种基础，想法设法扩大税基，都是难以持续的，不利于扩大内需，刺激消费的政策。

只要城市化进程没有放缓，老百姓的住房需求没有变小，不仅仅是营业税、契税等交易环节征收重税会成为房价的重要成本，物业税也是如此，因为只要有房子的都要交物业税，反而扩大了征税的范围，在住房供需矛盾没有根本逆转的背景下，买过房子之后会增加持有成本从而推高房价。因此，征收这样的一个包括业主、无房者都损失的税种，很难得到广泛的认同。

解决老百姓住房的问题主要还是靠增加收入，增加房屋的供给，除此之外，在需求旺盛的背景下，其他抑制途径只能是杀人一千，自损八百。征收物业数不仅仅需要立法机构的理性立法，也需要征询业主的意见。

笔者建议假设真的要征收物业税，首先要把中国房地产的税收制度进行改革，化解名目繁多的税费变得简易而清晰，盲目提出物业税而不把前面的税收制度厘清阻力会极大，很难成功。在这里引出一个新老划断的概念，即从物业税征收时点前的中国所有商品房一概免除增收物业税，今后要增收物业税的商品房，在土地一级市场获取时候就免除出让金，大大降低了地价也就是降低了房价，这样把70年的出让金摊薄到今后的物业税里面去，这对中国百姓还是较为合理的，同时也有利于解决透支未来的财源的难题。