为改变房地产开发期重税导致房价高企现象，国家拟对不动产开征统一规范的物业税(财产税)。不久前，广东省财政厅在全省财政工作会议上透露，广东今年可能是在全国第一个“吃螃蟹”的省份。
何谓物业税？物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会提高，相应地，每年应缴的物业税也会跟着提高。
据了解，当前物业税的征收大致分为七个部分：涉及土地使用的税收，包括农地占用、土地使用、契约、土地增值等税收；涉及建设中的税收，包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加及提前预做的营业税利息；涉及企业所得的税收，所得税和提前预缴的所得税利息、预缴的土地增值税及利息；涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、房地产税、土地增值税、所得税；涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的营业税、所得税等各种税收；其他产生合约的印花税等税收。
新“土改”？
无论对于土地市场还是二级市场甚至三级市场，无论是开发商还是政府或者业主，改革物业税都会触动他们最基本的利益，换言之，物业税的改革，将会带来土地市场的变革。
首先是房地产进入门槛大大降低，房地产企业竞争将更加激烈。由于物业税的征收，土地出让金不再是一次性交纳，主要是转嫁给业主逐年缴纳。因此，对于一直觊觎房地产“暴利”的其他行业企业来说，物业税改革为他们进入这一领域扫除了最大的障碍。同时，对于部分中小房地产开发企业来说，一直等米下锅的窘境也有望得以解决——即使没有充裕的现金，也有获得土地的机会。
实施物业税，均衡了政府长期财政收入，不论是哪届政府出让的土地使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入；而这笔财政收入是在计划内的，有利于政府工作的承上启下。根据国际惯例，征收不动产的物业税，需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此，税值会随房产的升值而提高。政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。
物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费(包括地价)将按年收取，这样一来，政府的卖地行为就会受到抑制，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“寅吃卯粮”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改是房地产行业健康和持续发展的保证。
再就是土地转让加速，土地囤积困难，抑制企业大面积的“圈地运动”。物业税改革使得土地的保有成本大大提高，原来只需要交纳土地使用费，现在不仅要交纳土地使用费，还要逐年缴纳出让金和增值税。如此一来，土地囤积的成本必然大幅上升，实力不够雄厚的企业是无法再继续他们的圈地运动的。
由于一级市场存在两种税制下的土地，因此，物业税改革的一个必然结果，便是会导致二元价格体系产生。在批租制下获得的土地，房地产的价格构成中包含了土地的全部费用，因此，其不动产的售价也会相对较高。而处于物业税改革之后的不动产出让价格中，只包含土地部分年限的费用，价格相对较低，但是，要在以后若干年内源源不断地缴纳土地费用和增值费用，因此，后期还款压力较大。有专家说，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，房地产业的税收征收环节后移，可以令现在的房价大幅下降，由此造成消费者置业的门槛进一步降低，从而刺激房地产消费，使更多的消费者具有购买能力。
平买贵用？
我国现行的土地使用制度为“批租制”，期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。购房者在购买房屋时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。
物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，也就是说，把现在买房前一次性缴纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。这意味着消费者的购房成本将降低10%～20%，但与此同时，购房后的物业税将比过去有所增加。业内认为，这很可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象，也就是说，老百姓有可能买房容易但养房难。
据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，造成了房价过高的直接结果。
依照粗略估算，如果现在的建设成本按100元／平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本立刻降到58元／平方米。
不过业内专家预测，物业税开征后，房价未必会随之大幅下调。该人士估算，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本30%的地价和相关税费在销售时只需先交纳1／70，其余在其后的69年中交纳，成本下降了98.57%，表现在总房价中，成本就下降了29.57%。理论上讲，目前每平方米售价在6000元的房子，新政策出台后按每平方米4200元销售就可赢利。
但理论仅仅是理论，并不等同于实际情况。事实上，消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。因此，物业税的开征，不意味着购房总成本的下降，倒是消费者房产升值所带来的收益则会因物业税大打折扣。对地产公司来说，房价也不会应声而落，短期内还将获得超额利润。因为地产商不可能将房价一步降到位，而将通过加强房产的营销，提升房产的附加价值等方式维持房价，再通过买卖双方的博弈，逐步降低价格。
尽管房价尚未由于物业税的即将开征闻声而落，不少专家却已经开始为消费者担忧起来：降房价而开征物业税，实质上是将开发商缴纳的一部分税费转移给了消费者，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。[page]
针对业界的这种担心，财政部税政司有关负责人表示，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。
另据了解，在新税法实施的一定期限内，会对老的房地产采取过渡措施。目前财税专家提出了几种解决方案，其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。
以人为本！
近年来，我们的政策制定、实施过程是越来越透明了，每种政策出台前，媒体也好百姓也罢，都会先探讨上一番，你一言我一语地发表发表见解，先甭管这些议论孰是孰非，至少它体现了政治民主化的脚步在逐步加快，是进步的好现象。
这段时间，有关“物业税”数目测算、专家分析、官员发言的文字屡屡见诸媒体，但多数都在算经济账。记者以为，税收调节手段归根结底还是要“以人为本”。
在世界多数国家的住房政策中，都有住房购买与个税缴纳结合的做法。我国正处于住房从实物向货币化分配的过渡转化过程中，今后多数人不再可能享受到实物分配与补贴的权利与机会。最好的解决办法，也许就是用个税减免的方式解决居民住房问题。
我国已开始建立低收入或最低收入家庭的住房社会保障体系，那么个税在购房之中的减免，并不会影响收入调节和低收入家庭的利益，同时给所有不同收入家庭共同的减免机会。
应当说，拥有一个遮风避雨的栖息之所，实现“居者有其屋”是百姓最低的、最基本的生活乃至生存需要。当“福利分房”已成为历史，几乎所有民用住房都具备了商品性质，每个城镇家庭的户主便都成了“业主”。
在物业税尚处于酝酿之际，不少人已经开始担忧会否出现这样一种情形：为税而税。所谓“为税而税”，说的是，一种新税种的设置或某税赋的调整，当局的惟一动机或价值目标仅限于增加税源，为此甚至不顾及任何社会负作用。从中央到地方，各级政府、各条战线大都为“没钱”所累、所苦，难免衍生出增加税负、税源的强大驱动力。
不过我们可以确信的是，在这个关乎市民基本生存、生活需要的领域里，政府采取任何政策时都会秉持这样的价值目标，即促其水准提升、负担下降，而不会相反。
摘自《财经时报》
