许良霞 安徽省巢湖市房产局公房管理处
一、专项物业维修资金归集交存中的政府管理
为了强化维修资金的统一征缴，2008年实施的《住宅专项维修资金管理办法》(下称《管理办法》)将征缴的程序提前至“办理房屋入住手续前”，并规定了开发商等单位违规交房的法律责任。但这样的征缴管理制度和手段是值得推敲的。其明显的缺陷是使管理过于简单化，过多地侵入了正常的房屋买卖合同关系，影响了交易合同的稳定履行。从科学发展观的实质精神要求来看，政府应当通过更为合理的制度设计来强化维修资金的统一归集，如可以将拖欠行为载入业主的诚信记录系统，或建立滞纳金制度等，以此来推进维修资金的统一归集。
在维修资金的归集标准及其细化管理方面，《管理办法》作出了新的规定。由于按照购房价归集维修资金明显存在着不合理性，所以，《管理办法》第7条规定，以建安成本为基础按照业主各自的物业面积来归集交存首期维修资金。显然，这是直接以专项物业维修的实际需要为基本内容和导向，因而更加科学合理。《管理办法》对具体的政府管理也提出了更高的要求。总的来说，地方政府应以科学发展观为指导，大力推进各种细化管理。其中，各地建设(房地产)主管部门需要充分地调研分析，合理确定、公布本地的维修资金交存标准，并根据市场变化等因素适时调整。同时，对不同情况应作出一定的分类处理，例如，对高层和多层住宅以及经济适用房确定不同的归集交存标准。通过这些细微的调整使维修资金归集交存更为公平合理。从目前的现状来看，有些地方已经出台了细化的交存标准，但仍有许多地方没有制定实施细化标准，这势必影响维修资金的正常归集及其管理。同时，对于维修资金归集征缴的盲区和薄弱所在，例如一些至今尚未完成维修资金归集的旧住宅小区以及售后公房的归集征缴问题，急需加强征缴管理的力度和实效。
二、专户管理银行的招标及其服务质量管理
根据《管理办法》的规定，对于专项维修资金应当选择委托一家专户管理银行，实行住宅专项维修资金的专户管理，同时由建设(房地产)主管部门进行相应的监督管理。为了能公正合理地选择确定专户管理银行，使业主能够获得优质高效的服务，充分落实政府的监督管理，有必要建立和完善相应的招标及其服务质量管理制度。
在专户管理银行的招标方面，需要根据这种招标的特点明确总体的招标指导原则。专户管理银行招标的核心目标就是，对众多商业银行的专户管理能力和水平进行各方面的考察评估，以最终确定一家专户管理银行。因此，如何进行科学合理地招标考察评估就成为关键所在。与建设工程招投标和商品采购招投标所不同的是，维修资金的专户管理服务并不是商业银行所提供的常规的通用产品服务，往往并不存在可供招标比较分析和评估的既往经验和已有制度体系，这在专户管理银行制度建立的初期更是如此。因此，为了准确、客观地分析评估各家商业银行的专户管理服务能力和水平，在招标考察评估上应确立以下四个方面的指导原则。1．银行的总体服务能力、水平及其效益等常规指标的分析评估，以此判断其提供专户管理服务的总体基础和可能性等。2．分析比较银行曾有的相近的产品服务状况，以此判断其提供专户管理服务可能的实际能力和经验。3．重点分析考察商业银行的投标产品服务设计，高度关注各银行个性化或创新服务设计的特点，因为这些反映了银行的实际管理服务水平和竞争力。4．对商业银行的投标方案进行实际操作可能性等分析，以去伪存真，合理地确定专户管理服务的具体内涵。
为了引导投标银行提供优质高效的专户管理服务，落实政府主管部门的监督管理目标，应该根据所要达到的服务和监管目标来确定招标的原则框架要求，然后由投标银行根据这些原则要求提出详细的产品服务方案设计，最终供招标方选择确定。总的来说，招标文件一般应包括以下的原则模块要求：1．资质等准入条件模块，这主要是指商业银行的资本规模、经营资质以及营业网点等基本条件。2．法规政策依据模块，招标方应该在招标文件中确定管理服务所需要遵循的法规政策依据，以便于投标银行据此制订产品服务方案。3．监管办公保障模块，政府主管部门的日常管理工具需要一定的物质条件保障，投标方应该提供必要的支持保障，具体的支持保障条件在招投标过程中通过竞争确定。4．专户建账模块，《管理办法》第10条规定，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。投标银行需要提出详细的建账方案，如业主的资金查询卡的设计与发放。5．信息管理系统模块，投标银行应当提供维修资金信息管理系统，并根据服务和监管目标尽量完善系统的使用功能。6．划拨使用模块，投标银行应当根据划拨使用上的各种规范要求，设计提出严谨的划拨使用程序条件，既保证划拨使用的便捷高效，又保证维修资金的运用合法到位。 7．保值增值模块，投标银行应根据自身的投资理财能力和经验，提供安全的保值增值服务，并对增值收益提供合理的分配方案。如在保障当期业主维修正常使用的流动性需求的前提下，通过国债、中长期银行定期存款等不同组合来使业主获得最大收益。业主实际收益利率应该为一个综合利率，该利率应该为由不同期限的定期利率、国债利率按资金不同的比例权重加权后扣除资金管理运行费用后的综合利率。8．监管联动模块，为了加强政府部门的实时动态监管，投标银行应当提出各种动态的联系反馈等联动监管方案，以便及时消除各种隐患。9．内部监管模块，投标银行应当在其内部建立相关的中层管理部门，加强其内部监管的制度建设和实际运作，例如其内部的稽核、监察等部门的介入管理控制。10．业主联系沟通模块，业主对维修资金的自我管理将日益完善发展，投标银行应根据情况的变化发展，提出相应的调控及联系沟通方案。
三、维修资金的信息披露管理
针对维修资金在具体使用及其监督制约上的行动困境等，政府应当提供关键的监管治理服务和指导，维修资金的信息公开与透明是监管治理服务和指导的重要手段和内容。在这方面，上海、深圳、北京等地都已取得了一定成果。由政府建立的信息公开与透明机制为维修资金的监管提供了有效的制度供给与治理服务，因而可以有效地克服私人自治上的监督困境。业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进行监督管理，政府也可以据此向业主提供进一步的支持、帮助、指导，以及必要的监管上的强制干预，以弥补私人自治监督在能力以及意愿上的不足。同时，信息公开与透明的机制平台也是一个维修使用范例的扩展与整合平台，通过丰富的维修使用上的实证信息，业主可以在分析、比较中形成客观合理的观念和行动。[page]
四、常规维护与公共安全的风险防范管理
物业维修往往涉及物业的常规维护和公共安全问题，而众多小业主限于自身的素质和能力，还不足以正确地评估公共安全事故的潜在可能性及其严重后果。例如，小区的某一公用设施已经超过使用年限，虽然仍可使用但已经存在严重的安全隐患，突然损坏将影响业主的正常生活等。然而，对于是否及时更换过期设备，业主基于不同考虑可能会莫衷一是。同样，小区建筑物的外墙面已存在着脱落的安全隐患，但是，业主对可能的公共安全后果未必能形成高度重视和一致的维修意见。因此，不能单纯地依赖业主的自治，政府需要加强监管，必要时直接下达维修的行政要求，以保障物业区域内的全部设备设施的安全运转以及社会公共安全和利益。具体而言，可由政府制定建筑物强制维修标准，根据不同建筑物及设施设备类型，规定业主必须定期按照既定的标准对物业进行必要的维修、更新和改造；对不落实的，应采取一定的强制措施；对于危及社会公共安全的，应建立应急保障机制；对弱势群体，要建立援助托底机制。
五、维修资金使用方案的审核管理
针对业主自主形成的维修资金使用方案，政府同样也需要提供适当的监管治理服务和指导。《管理办法》赋予了政府主管部门的法定监管职能，即在没有成立业主委员会的情形下，行政主管部门在维修资金使用上拥有审核同意权。在成立业主委员会的情形下，行政主管部门在维修资金使用上拥有监督改正权。总的来说，政府对其审核监管权力应当考虑各种因素妥善运用。例如，曾经有物业小区申请动支维修资金，以维修损坏的电梯，但政府主管部门现场检查；后发现，其小区电梯出现故障是由于厂家安装不当造成的，应由开发商进行维修，因此最终没有批准该项使用申请。应该说，政府对维修资金使用范围的总体把握是正当合法的。但是，如果业主拥有必须动支维修资金的正当理由，如电梯生产厂家拒绝承担责任，而短期之内又得不到合理解决，为保证业主的正常居住生活，政府则应根据具体情况批准使用。这样做并不影响业主继续追究电梯生产厂家的责任。此外，政府的审核同意权和监督改正权更多地应体现在服务指导的强化完善方面。政府以其特有的公信力和专业综合能力，在维修资金使用方案的审核方面可以提供客观公正的指导服务。政府对于业主提供的使用方案所存在的各种缺陷，不必强行干预，而应通过更为细致的检查分析，向业主提供更为妥善合理的资金使用方案指导建议，最终通过业主自我利益的权衡实现资金的科学合理最佳利用。
