拆迁安置住宅也应交存维修资金
该办法第二条规定“商品住宅……适用本办法”，第六条（一）规定“住宅……除外”。在现实生活中，商品住宅和住宅之间既有联系也有区别，比如城市房屋拆迁安置过程中的“产权调换”住宅，即通常所说的拆迁安置房，亦可办理房屋产权证和上市流通，但却不是商品住宅。这样一来，有的物业管理区域内就呈现不同的幢号楼宇分属于商品住宅、拆迁安置住宅，甚至有的同幢楼既有商品住宅也有拆迁安置住宅（开发建设单位零星购买商品住宅来安置拆迁户）。如果维修资金仅针对商品住宅业主的话，就会造成同一物业管理区域，甚至同一幢楼的共同设施、共同部位损坏时，作为拆迁安置户的受益者就要拿现金来支付应承担的维修费用，给业主委员会和物业服务企业的实际操作带来很大的麻烦，如果拆迁安置住宅的业主不愿分摊维修费用又侵害了其他相关业主的权益。因此，建议各省、市、自治区在制订该办法的实施细则中明确交存对象时将“商品住宅的业主”改为“住宅的业主”，适用范围中的“商品住宅、售后公有住户住宅……”改为“住宅、售后公有住房、住宅……”。
设立帐户时增设幢号和梯位或楼层的帐户
考虑到实际生活中可能发生各种共用部位、共用设施设备的损害和维修情况，建议以整个物业管理区域设为总帐，各幢楼宇为大帐，梯位或楼层（高层住宅）为中帐，房屋户门号为小帐，这样一来相对应维修费用的分摊对象就比较明确
共用部位经营收益的分成部分应及时提取转移到维修资金专户
物业管理区域的共用部位经营收入如何分配问题，各地地方法规、政策均有差异，争议很大。笔者主持制订的某住宅小区的《临时管理规约》中就约定“住宅小区共用部位的经营收入，扣除掉物业服务企业的经营成本和税收后的收益按7：3分成，业主所得7成收益中提取其中的30%用于业主委员会的经费和小区公益活动或者是补偿相关专有区域的业主；另外的70%补充到住宅小区的维修资金。”至于有的物业服务企业和协会提出共用部位的经营收入，尤其是小车停车费或场地使用费应该用于补充物业服务费的不足，对此笔者不敢苟同，尤其是在《物权法》已经生效之后，这种提法就更显不妥。如果物业服务费标准成本审批核算时考虑到以共用部位收入来弥补的话，应按审批权限调整或与业主委员会签订《物业服务合同》的补充协议，重新审批或约定物业服务费标准，不宜将两者混在一起。
维修资金的安全性问题
该办法第十五条第三款规定“建设（房地产）主管部门应在收到业主委员会（首次业主大会召集后产生的）”的通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的维修资金帐面余额划至业主大会开立的维修资金帐户，并将有关帐目等资料移交给业主委员会。考虑到有的单个物业管理区域面积相当大，交存归集的维修资金甚至上亿元，建议首次业主大会可制订管理使用规定，分设大小帐户，将90%左右的维修资金存放于大账户作为定期储蓄或用于购买国债，小帐户的金额可根据建设单位的保修期、物业服务企业的年度维修计划而酌情确定，亦可预拨部分款项到物业服务企业。小账户余额不足时可由大帐户及时拨付；大账户除需业主委员会的公章、负责人印鉴外，还得有财务监审（业主大会设立的独立于业主委员会的部门）负责人在开户行当面签字，方可限额动用，必要时可规定由县（区）房地产主管部门审批，以确保维修资金的安全。
维修资金的交存时间[page]
该办法第十二条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入……”，第十三条规定“凡未交存维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”。笔者担任过若干个住宅小区的交房小组组长，对此感慨颇多。以往在《商品房买卖合同》的附件中往往约定按揭购房人在收房时应向开发建设单位缴交维修资金，再由开发建设单位在办理房屋产权证之前上交给当地的房地产主管部门或维修资金管理办公室专户，从而减少开发建设单位为按揭购房者提供银行阶段性担保的风险。而不少地方的房地产主管部门规定：开发建设单位不得代收维修资金，而应由购房人在办理房屋产权证之前交存，不得将缴交维修资金作为收房的前置条件。这就造成合同约定和当地政策发生矛盾，直接引发购房人和开发建设单位产生纷争，甚至对簿公堂。而且交房时是按合同约定的面积或购房总价款来交存维修资金，到办理房屋产权证时会发生面积、购房总价的差异，购房人多交存的部分会要求开发建设单位或维修资金管理办公室退款（手续较繁琐，且金额一般很少），少交存的部分则购房人很少能主动补足。
对于个别按揭购房人来说，确实存在不及时足额还贷的可能，尤其是在收房入住之后。该办法的规定实行关口前移，减少了开发建设单位、银行的风险。至于面积误差造成交存首期维修资金的差异，建议在续交维修资金时按房屋产权证面积予以调整。◇
作者系苏州锦绣房地产开发有限公司执行董事
