题称“规范”乃“规范性文件”之简称，是国家各类各级机关依职权制定的具有一定约束力、要求人们普遍遵守的行为规则，而物业管理规范即是有权行政机关对物业管理活动进行行政管理、物业管理企业提供物业管理服务、业主维护其相关权利的直接依据。依《立法法》，上自全国人大及其常委会、国务院，下至地方各级权力机关、各级政府及其相关部门，均可制定效力及于一定范围的有关物业管理的规范性文件。因此，尽管物业管理在国内是一新兴行业，物业管理关系亦为一新型社会关系，但国内享有物业管理规范制定权的各部门，分别从其职能出发制定了有关物业管理的各种规范性文件，目前国内有关物业管理的规范非常繁多，有必要依一客观标准对其归类分析，以便人们在物业管理实践中正确理解、运用物业管理规范。
一、物业管理规范可分为物业管理法与物业管理的其他规范性文件
以物业管理规范能否成为物业管理的法律渊源，即是否为物业管理法之表现形式为依据，可将其分为“物业管理法”与“物业管理的其他规范性文件”两大类型。
若某物业管理规范能作为物业管理的法律渊源，是物业管理法的表现形式，则可将该类规范统一称为物业管理法。物业管理法具体包括有关物业管理的法律、法规和规章，其中物业管理法规又分行政法规和地方性法规，规章又分部委规章和地方政府规章，再加上少数民族地区的物业管理单行条例，它们都是有关物业管理的规范性法律文件。
而在所有有关物业管理的规范性文件中，除去物业管理法的表现形式，剩下的大量规范性文件，可将其称为有关物业管理的其他规范性文件，具体是指各级行政机关在进行与物业管理有关的行政管理过程中，为实现其有关物业管理的相应行政职能而制定的具有普遍约束力的除物业管理行政法规和规章以外的物业管理行为规则。它们也具有普遍约束力，不仅起到使物业管理法规、规章具体化的作用，而且在物业管理法规、规章未及规定时还起到填补空白的作用。
二、物业管理法与物业管理的其他规范性文件的制定机关不同
国内有权制定物业管理法的机关为：①全国人大及其常委会，有权制定物业管理法律；②国务院，有权制定物业管理行政法规；③建设部及国务院其他部委，有权制定有关物业管理部门规章；④省、自治区、直辖市的人大及其常委会、较大的市的人大及其常委会，有权制定物业管理地方性法规；⑤少数民族自治区、自治州、自治县的人民代表大会，有权制定物业管理自治条例和单行条例；⑥省、自治区、直辖市政府及较大市政府，有权制定物业管理地方规章。除上述机关外，其他国家机关均无物业管理立法权。
而物业管理其他规范性文件的制定机关则非常广泛，从国务院到省、市、县、乡各级政府，从国家物业管理行政主管部门到省、市、县各级物业管理行政主管部门，都有权发布物业管理的其他规范性文件。依制定主体不同，这些文件可被分成: ①国务院制定的有关物业管理的其他规范性文件(亦称“物业管理法规性文件”)；②有权制定行政规章之行政机关，如建设部、省级政府、较大市政府制定的有关物业管理的其他规范性文件；③无立法权的行政机关制定的有关物业管理的其他规范性文件。对无立法权的行政机关制定的有关物业管理的规范性文件，可通过发布机关断定其不属物业管理法律渊源，但仅依制定主体还难以区分物业管理法规、规章与有行政立法权之机关制定的其他规范性文件。
三、物业管理法与物业管理其他规范性文件的制定程序不同
属物业管理法律渊源的规范性法律文件，其制定程序比较复杂、严格，由国家专门的法律、行政法规和地方性法规确定。依《立法法》，物业管理法律的制定程序由提出物业管理法律案、审议物业管理法律案、通过物业管理法律案和公布物业管理法律4个阶段构成。物业管理的地方性法规、自治条例、单行条例的制定程序，由本级人民代表大会根据组织法，参照法律的制定程序进行规定。物业管理的行政法规和规章，分别依《行政法规制定程序条例》、《规章制定程序条例》，经立项、起草、审查、决定、公布5个步骤来制定。而有关物业管理的其他规范性文件，则依《国家行政机关公文处理办法》，经草拟、审核、签发、复核、用印等步骤制发。因此，物业管理法与物业管理的其他规范性文件的制定程序完全不同。但物业管理实践工作者拿到手中的规范性文件内并未反映其制定程序的全部信息，难以了解该文件制定的全过程，实务中可考虑通过物业管理规范制定的最后一步，即其批准、公布或发布的方式这一信息来鉴别其制定程序的不同。因为任一物业管理规范性文件的标准文本，都载有该文件批准、公布或发布的有关信息，此乃判断文件性质的关键信息。
具体而言，物业管理法律由国家主席令公布；省级人民代表大会或其常委会通过的物业管理地方性法规由其主席团或常委会公告公布，其他物业管理地方性法规、自治条例、单行条例一律由本级人大常委会公告公布；物业管理行政法规、规章必须由行政机关首长签署政府令来公布。物业管理的其他规范性文件则按公文签发手续来发布，且不一定公开发布，而凡属法律渊源的文件均须公开发布。以下试就国内各种物业管理法的表现形式及其批准、公布的方式各举一例:①物业管理条例；②城市异产毗连房屋管理规定[修正](2001年8月15日建设部令第94号发布)；③安徽省物业管理条例(2004年12月23日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，同日安徽省人民代表大会常务委员会公告公布)；④宁波市住宅小区物业管理条例[修正]( 2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过，2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准)；⑤深圳经济特区住宅区物业管理条例[修正](1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过,同日深圳市人民代表大会常务委员会公布)；⑥延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例；⑦浙江省住宅区物业管理办法；⑧沈阳市住宅物业管理规定。上述文件，依次分别是物业管理行政法规、物业管理部门规章、省级地方性物业管理法规、较大的市的地方性物业管理法规、经济特区的物业管理法规、物业管理的单行条例、省级政府的物业管理规章、较大的市的政府的物业管理规章。
物业管理的其他规范性文件，是以国家行政机关公文的形式来发布的，如以下几例: ①国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知；②国务院办公厅转发国家计委关于十五期间加快发展服务业若干政策措施意见的通知；④宁波市人民政府关于印发《关于推行市区住宅区物业管理的若干意见》的通知；⑤宁波市建设委员关于印发《贯彻落实全国〈物业管理条例〉的实施意见》的通知宁波市建设委员会2003年9月1日发布）。这些规范性文件均有对应的发文字号，包括机关代字、年份和序号三部分，此为物业管理的其他规范性文件区别于物业管理法律渊源的关键标志。因此，凡编有公文发文字号的物业管理规范，均应归入物业管理的其他规范性文件的范畴，而不属物业管理法律渊源。[page]
四、物业管理法与物业管理的其他规范性文件的名称和内容表述不同
属物业管理法律渊源的规范性文件与其他规范性文件，在名称上有明显区别。物业管理法律的名称一般称“法”，物业管理行政法规一般称“条例”、“规定”、“办法”，而对法律实施作具体规定的有时称“实施细则”。物业管理的地方性法规一般也称“条例”、“规定”、“办法”；自治条例、单行条例多称“条例”，少数称“规定”、“办法”；物业管理规章按现行法律、法规只能称“规定”和“办法”，不得称“条例”。物业管理法律渊源在正文表述上包含总则、分则、附则等，内容一般包括立法目的、适用范围、具体规范、法律责任、施行日期等采条文化方式，用章、节、条、款、项、目等分层表述，立法语言文字简洁、准确、严谨。
而物业管理的其他规范性文件，则多被称为“通知”、“意见”、“决定”等。按《国家行政机关公文处理办法》，公文种类有13 种，其中“通知”可用来传达要求下级机关办理和需要有关单位周知或者执行的事项，“意见”适用于对重要问题提出见解和处理办法，“决定”适用于对重要事项或重大行动做出安排。具有普遍约束力的物业管理的其他规范性文件往往以这3 种公文来体现。公文在文字上以段落形式分层次表述，不采条文方式，有专门的行文格式。但有些公文极易引发误解，如《国家发改委与建设部关于印发〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》，该文件主文符合公文书写习惯，只是公文附件《物业服务收费明码标价规定》，从标题上看与一般物业管理部门规章无异，且其内容亦采条文方式表述，与部门规章相似，一些人因而将此类公文的附件等同于规章。该认识其实有误，因为那些形式类似物业管理规章的其他规范性文件，即使制定机关有规章制定权，由于是按公文发文程序办理，未经规章制定程序，并非行政机关首长签署命令公布，由此决定其仅为物业管理的其他规范性文件，其效力不能与物业管理规章等同；同时，物业管理的其他规范性文件无权设定涉及物业管理的重大权利和义务，如据《行政处罚法》，其他规范性文件无权而法规、规章却可在法定权限内设定行政处罚，此为二者本质区别之一。当然，其他规范性文件采规范性法律文件的表述方式可使其更明确、严谨，而一些法规性文件和规章性文件实施后可能依法定程序被修改转变成行政法规和规章。
五、物业管理法与物业管理的其他规范性文件的法律效力不同
物业管理的其他规范性文件之制定应以物业管理法规、规章为依据，通常不能与这些法规、规章相抵触，二者效力关系可通过以下三点予以明确: ①无物业管理行政立法权的行政机关，如省、市、县物业管理行政部门，市、县、乡级人民政府，其制定的有关物业管理的其他规范性文件不能与任何适用于全国和本地区的物业管理法律渊源相抵触；②有物业管理行政立法权的行政机关所制定的其他规范性文件，其效力低于本机关制定的行政法规或规章，如国务院的物业管理其他规范性文件须服从物业管理法规，建设部有关物业管理的其他规范性文件须服从其物业管理部门规章等；③其他规范性文件本身之间的效力关系与制定这些文件的行政机关间的行政隶属关系相一致，如县级政府的物业管理规范性文件不能与地市级政府的文件相抵触，市物业管理行政机关的规范性文件不能与省物业管理行政机关的文件相抵触。
但学术界对下级政府的规章与上级政府的其他规范性文件间的效力高低问题存有分歧，有学者认为物业管理的其他规范性文件一概不能与物业管理法规、规章抵触，也有学者认为上级政府的其他规范性文件之效力高于下级政府或部门的规章。实务中，国务院有关物业管理的法规性文件之效力高于物业管理部门规章，此乃因为部门规章是据法律和国务院的行政法规、决定、命令制定，其所规定之事项应属执行法律或国务院行政法规、决定、命令的事项，且国务院有权改变或撤销各部委不适当的规章。本文认为上级政府的法规性文件和规章性文件效力应高于下级政府的规章，理由为:其一，依宪法规定，地方各级政府应执行其上级政府的决定、命令；其二，上级政府有权改变或撤销下级政府不适当的规章，因此法律虽未直接规定下级政府规章必须服从上级政府的其他规范性文件，但下级政府规章一旦与上级政府的其他规范性文件抵触，则上级政府完全以该规章不适当为由而加以改变或撤销是符合法律规定的，不过前提须是上级政府的其他规范性文件本身不违法。具体而言，市级政府的规章不宜与省级政府规章性文件相抵触；省级政府的规章不宜与国务院的法规性文件相抵触，虽然前者属于法律渊源，后者不属于法。
综上分析，判断一部物业管理的规范性文件是属于法还是不属于法，其效力是高还是低，一要看文件的制定机关，二要看文件的结构和内容表述，三要看文件的批准、发布方式。若物业管理者理解、掌握了这些识别办法，必将能对其面临的繁多复杂的物业管理规范性文件之性质和效力有一清晰认识。
