文/张家宁
物业管理在我国属于新兴行业，有关的矛盾纠纷一度是消费者投诉的热点。其中一个主要原因就是前期开发销售和后期物业管理相脱节，各方利益和考虑问题的出发点不同，矛盾纠纷极易产生。建设部新近出台的《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》，既是对《物业管理条例》相关内容的延伸和细化，又针对实践中的一些敏感和热点问题进行了约定和明确。
特点一：公正性和全面性
过去的《业主临时公约》都是由开发公司或物业管理公司拟定的，出于企业自身运作的考虑，站在企业立场对业主和物业使用人的限制往往比较多，有的《业主临时公约》甚至只有对业主权利和义务的约定，根本不提开发建设单位和物业管理企业的权利和义务，致使很多业主在签定公约时感到不公平。在新的《业主临时公约（示范文本）》中，不仅对业主的权利和义务进行了约定，同时也明确了开发建设单位在房屋交付后应承担的责任。在《前期物业服务合同（示范文本）》中，对物业管理企业提供的物业服务标准和收费标准等也都有了明确的约定。这些约定，将有效保障业主权益，减少入住后的物业管理风险。
特点二：超前性和可操作性
根据规定，两个示范文本都要在业主购买物业时，由开发建设单位向业主出示。这就意味着业主购买物业时，就明确了解今后在此物业区域内，自己享受相应权利的同时也要遵守相关规定，从而避免了过去业主买物业时只与开发建设单位洽谈，直到办理入住时才从物业管理企业处得知业主责任的尴尬。比如开发建设单位出于美观等方面的考虑，都不希望对阳台进行封闭，但在业主拿到房屋后，从自身需要出发，很多人对阳台实施封闭，由于购房时没有这方面的约定，物业管理公司实施管理时难度很大。在两个示范文本出台之后，业主购房时就签定相关承诺，此类问题就迎刃而解了。业主的知情权得到了完美的体现，也有效地堵上了开发建设单位或销售单位为了卖房,做出不负责任的承诺，给后期物业管理带来无穷麻烦，这两个文本都具有极强的超前性。
从两个示范文本的约定流程上看，可操作性也很强。在两个示范文本的使用说明中都规定，建设单位以及物业管理单位都可对本示范文本的条款内容进行选择、修改、增补和删减，这就给开发建设单位和物业管理单位因地制宜、因房制宜留下了空间。在《前期物业服务合同（示范文本）》中，更是在很多方面采取了弹性的操作方法，即由开发建设单位和物业管理单位协商议定，比如会所的权属与收费、停车场的收费管理等等。这样的操作既有针对性，又可以规避当前物业管理实践中因政策不明朗而带来的后遗症。
《前期物业服务合同（示范文本）》在约定物业管理单位的收费和服务标准的同时，对物业承接验收和物业管理用房等可能影响后期物业管理品质的环节也进行了约定和要求，这对提高物业管理单位后期的管理和服务水平起到了极大的保障作用。如在物业管理用房问题上，开发建设单位必须提供可直接投入使用的物业管理用房，且物业管理用房不光是办公用房，还包括住宿用房和其他用途的用房。
特点三：对一些模糊概念的明确
特别值得一提的是，在《业主临时公约（示范文本）》中，比较明确地约定了业主在共用部位、共用设施设备方面的所有权，同时对属开发建设单位所有的部位和设施设备也要求事先进行约定。在我国《物权法》没有出台之前，这些具有物权意识的约定的出台，对减少当前业主和开发建设单位在共用部位和共用设施设备的权属问题上的纠纷，维护双方的权益，都具有极大的现实意义，同时对催化我国物权法规的早日出台，也必将起到积极的推动作用。
物业管理行业要规范，要发展，离不开政府部门的指导和监督，更离不开政策的保护和支持，《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》的出台，对增强物业管理与服务的透明度，营造物业管理的良好氛围，减少因开发、销售与物业管理脱节而引发的矛盾纠纷，更好地维护开发建设单位、物业管理单位和业主等各方的利益，争取“多赢”的社会格局，必将起到积极的推动和示范作用。
作者单位：江苏金大地物业管理有限公司
