车位纠纷解决难在哪儿

不久前，城南某项目进行车位租售，小区数百名业主为租得理想的地上车位，纷纷到小区物业公司门口冒雨排队等候，由于现场颇为拥挤，曾一度出现混乱的局面。据知情人透露，之所以出现这种情况，主要是便宜的地上车位少，而地下车位位置不好价格还贵。
　　上述现象在本市一些新建小区并不少见。近几年随着京城私家车不断增多，小区业主对停车位需求大幅增长，而许多小区在规划阶段对停车位的需求明显估计不足，建好的车位不能满足业主的实际需要，是车位纠纷频发的最重要原因。
　　此外，引发车位纠纷的原因还包括：车位作为楼盘的配套设施，与购房人所购房屋的法律关系定位一直不清；开发商出售、出租车位的操作不规范，有的开发商为追求利润，利用车位的紧俏，出售价格明显过高，或不优先满足本小区业主的需求而出售给小区以外的人；地面车位的出租与地下车位的高价出售；车位的权属不清；部分开发商不按规划数量建设停车位，甚至把停车场挪作他用等。
　　其实，《北京地区建筑工程规划设计通则》中已明确规定，新建商品房小区的车位数量应在每户0.3—1.3个之间。按照市规委公布的规划标准，本市中高档商品住宅应按每户1个车位标准设置，高档公寓别墅应按每户1—3个车位标准设置，普通住宅应按每千户300—500个车位标准设置。
　　关于车位出租收费标准，北京市在《关于调整北京市机动车停车场收费标准的通知》中规定：露天按月租用的停车位，小型车每月150元，大型车每月210元；露天按年租用的停车位，小型车每年1600元，大型车每年2300元；居住小区地下停车库、停车楼按月、按年租用停车位实行市场调节价，具体收费标准由业主委员会与物业管理部门协商制定，签订具有法律效力的协议；独立经营的地下停车库、停车楼实行市场调节价。
　　从该标准可以看出，地面停车位的收费标准是固定的，而地下停车位主要实行市场调节价，也就是说，开发商可以根据市场情况自由定价。
　　而关于出售车位的权属问题，北京市2003年1月1日起施行的《关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记有关问题的通知》也有明确规定，如销售室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。按通知规定，室内机动车车位销售以个为计价单位，面积可按停车位的实际占有面积计算，也可按实际占有面积加分摊的公用建筑面积计算。销售的室内机动车停车位可单独核发房屋所有权证，也可与购买的商品房合并核发房屋所有权证。该通知解决了室内车位的产权问题，保护了有车业主的切身利益。
　　然而，很多业主反映，小区的车位纠纷仍迟迟得不到解决，业主、开发商也都甚感头疼。
　　鉴于车位矛盾在短期内很难得到解决的状况，京城资深律师王立宏认为，政府规划部门应当尽快开展新的调查研究，并根据时代的发展，科学地制定出各种小区的车位数量标准，并监督开发商的建设和管理行为，从根源上杜绝纠纷的发生。同时，政府有关部门应对车位出售的市场价进行必要的干预，从而使车位回归其作为小区配套设施的根本属性。关于小区车位的管理，北京市2004年7月1日起施行的《北京市居住小区机动车停车管理办法》中明确规定，凡是业主的共用场地或规划中的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主；建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取有效措施，提高现有车位的利用率。如果开发商能够严格按照该通知规范操作，相信在一定程度上能够减少此类纠纷的发生。
　　而作为购房人，特别是拥有私车或有购车预期的购房人，在选择楼盘时应对拟购楼盘的车位规划情况进行充分考察，并对车位的分配方式进行充分了解后再决定是否购买。对开发商楼书上的车位状况表述要保持谨慎的态度，许多楼书中都含有“车位充足”的描述，从避免纠纷的角度考虑，在签订购房合同时，应对车位进行约定，如：“开发商保证在办理入住时，购房人能购买到或租到一个机动车车位”等条款。同时，要充分行使购房人的知情权，对开发商租售车位的权属状况进行充分了解，保证购买车位的合法性。而且，购房人应善于使用法律武器维护自身的合法权益，在开发商对车位有不法处置时，不要采取过激行为，应理智寻求解决办法，做一个成熟的消费者。