2005年3月，赵某因借款纠纷被王某诉至法院，4月1日应王某申请，法院依法裁定查封赵某所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不予办理该房产过户手续。4月25日，赵某又将该查封房产租与不知情的第三人林某，约定租期为两年。5月14日法院判令赵某归还王某20000元及利息3000元。判决生效后赵某未在指定日期内归还借款。经王某申请，2005年7月19日，法院在未通知林某的情况下将该房产拍卖给邓某，并办理了产权过户手续。8月10日邓某通知林某搬出房屋，林某以“买卖不破租赁”的原则要求继续承租，并称法院的拍卖行为没有尊重其“优先购买权”，其有权主张法院的强制拍卖行为无效。
评析
一、法院拍卖赵某房产，林某是否能以“买卖不破租赁”的原则继续承租
最高人民法院《关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。以上即是“买卖不破租赁”的原则在各法律条文中的具体体现，但是本案是否适用于“买卖不破租赁”原则呢？从民法理论上说，“买卖不破租赁”原则必须符合以下的条件：1．就同一标的物上存有买卖合同和租赁合同；买卖合同与租赁合同均有效成立。如果无效的，就按照无效合同的处理方法处置。2．租赁合同履约在先，亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权移转于他人，若出租人在出租租赁物之前已将此物所有权移转就不发生“买卖不破租赁”。
本案中，租赁合同与买卖合同都属于民事合同，只要双方意思表示一致即可成立，且赵某将该房屋出租在先，出卖在后，因此应适用于“买卖不破租赁”的原则。
二、法院查封有无瑕疵，拍卖该房是否侵犯了林某的优先购买权
法院在向房管局办理查封登记时，只通知了不予办理过户登记，而对于是否能就该房屋进行出租并没有明确的表示，虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款又规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案林某作为善意第三人，其事前并不知晓法院已经将赵某的房屋进行查封（法院并未采用封条等方式公示其查封行为），故应认定林某与赵某之间的租赁合同合法有效。既然合同合法有效，林某当然具有对该房屋的优先购买权。优先购买权是法律赋予房屋租赁合同承租人的又一项特殊权利，也是租赁合同物权化的标志之一。出租人在租赁合同的有效期内出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。如果出租人未通知承租人，将房屋出卖给第三人，承租人有权请求确认买卖合同无效。优先购买权是法律赋予承租人的一项权利，承租人既可以行使也可以不行使，如果承租人不行使优先购买权，在租赁合同的有效期内，承租人有权继续租赁该房屋，第三人不得拒绝。因此，本案中的租赁合同应属于有效，林某当然的具有优先购买的权利。在拍卖房屋之前，法院或出卖人应通知林某以保护林某的权利。
提示：法院查封禁止过户，未限制租赁，产权人可以出租房产，法院拍卖该房适用买卖不破租赁原则。
