导读:政府出让土地会收取一定的出让金,土地出让金不是简单的地价,是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴,是一个土地财政问题。土地出让金收取制度有好的一面,当然,也有坏的一面,下面小编为您简单介绍下土地出让金制度存在的弊端有哪些?
土地出让金制度存在的弊端:
一、出售土地换取收入的短期行为
各级地方政府在财政收入方面没有自主权的财政压力下,土地出让金可使地方政府将后50~70年的土地收益一次性收取,必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。为了扩大土地批租量,获得短期高额收益,往往突击加大基础设施建设力度,越权减免税收,以吸引外商或民间投资。这种行为,既有悖于“代际公平性”即代际之间利益关系公平性,又有损于土地资源使用的有效性。在代际公平问题上,绝对倾向于任何一个特定时代都是不可取的。也就是说,我们既要防止过高的积累率影响当前消费,从而影响人们的劳动积极性,又要坚持可持续发展,不能损害子孙后代的利益。拥有13亿人口的中国,土地资源这个不可再生的资源,更稀缺珍贵,其使用的有效性更关键。
二、利益分配机制不合理
土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和,本届政府获得的土地出让金,实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看,则是现任届政府提前支取了下一届政府的收入,是一种对土地收益的“透支”,这对于未来往后届政府显然是不公平的。在目前的土地出让金制度下,现任届政府将土地出卖,卖地收益都由本届政府支配,这样,就使得各届政府无法实现收益共享,令地方政府在任期内热衷于批地卖地。这种土地收益行为短期化,往往也导致了土地滥用。再者,有时下一任地方政府,还需要负担土地卖出之后的开发配套投入,乃至提供一些征地的补偿费等等不公。更重要的弊端是由于各地的土地储备是有限的,随着土地所有权的不断出让,各级地方政府在这方面获得的财政收入也将有朝一日而锐减,长此以往,将会出现没有土地可供出让的尴尬局面。
三、巨额利益诱使土地“寻租”
征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。不少地方政府,以经营城市或经营土地等名义,炒作土地。国家的供地政策改了,即实行土地有偿使用,政府通过出让公有土地收取土地出让金,但征地政策却没有改变。当前,农用地转为非农用地必须经过国家征用,在征用过程中,行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用,这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在,一方面用计划经济的办法低价拿地,另一方面用市场经济办法高价供地,低进高出,炒作土地,客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价,既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力,也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失,势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用,导致腐败的产生。改革二十多年来,中国经济发展中出现的一次次圈地热、开发区热等等,究其深层原因,无不都是不少地方政府把土地当成生财之道,很多土地储备中心甚至把农民地预征后直接纳入土地储备,也是屡见不鲜了。
土地出让金如何计算?
1、有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。
知识关联:
土地出让方式有哪些?
一、招标
招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。
招标的特点有:
1、招标是由参加投标的企业按照招标人所提出的条件,一次性递价成交的贸易方式,双方无须进行反复磋商。
2、招标是一种竞卖的贸易方式。
3、招标是在指定的时间和指定的地点进行的,并事先规定了一些具体的条件,因此,投标必须根据其规定的条件进行,如不符合其条件,则难以中标。
二、拍卖
拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。》》》点击阅读全文