1、 什么是土地使用权?
首先是一种权利,包括占有、使用、收益、处分四项职能。
2、 土地使用权有哪些?
土地使用权有国有土地使用权、集体土地使用权。
3、 国有土地使用权的供应方式有哪些?
出让、划拨、租赁、授权经营、作价入股等。
4、 划拨和出让有何区别?
划拨一般用于公益事业(道路、公用绿地、铁路、教育用地、医疗机构用地等),没有使用年限,除缴纳规费外,无偿使用,无处分权(即不能转让、出租、作价入股等)。
出让用于工业、商业、房地产项目用地,有使用年限,除缴纳规费外,有偿使用,有处分权(可以转让、出租、作价入股等)。
5、 国有土地使用权的土地价款有哪些组成?
5.1土地取得费:
a)征地规费:农业重点开发资金3元/m2、耕地开垦费9元/m2、征拨地管理费3.6元/m2、新增建设用地有偿使用费9.6元/m2、用途变更费1元/m2、农用地指标费15元/m2等。
b)征地补偿:青苗费、土地补偿费、劳动力安置费、定附着物补偿费(树木、临时建筑物、管线、杆线等)。
c)房屋拆迁安置费:75元/m2-105元/m2(农村地区)*用地总面积。
d)企事业单位的搬迁安置费:
e)相关税费:耕地占用税、撤组剩余土地有偿使用费、新菜地基金(外资可免)、契税等。
e)基础设施配套费:90-120元/m2 (电力设施另算)。
5.2毛地出让金:
130元/m2 (2004年-2006年)
a) 出让业务费:出让金总价*2%
b) 农业开发资金:土地纯收益*15%
注:六合区土地纯收益为59元/m2
c) 政府收益:
5.3净地出让金:土地取得费+毛地出让金
6、 国有土地使用权的税有哪些?
耕地占用税、契税。
若土地价格过低,可能会缴纳土地使用税;
若转让土地使用权,有可能会缴纳土地增值税。
7、 国有土地使用权的取得有哪些要件?
规划许可; (规划部门)
宗地的实际使用; (征地主体:开发区)
土地使用权的确权公示。 (国土部门)
确权:签订国有土地使用权出让合同
公示:土地登记(办理国有土地使用证)
8、国有土地使用权出让方式有哪些?
协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让
工业用地一般可采用协议出让;
商业用地(商服、旅游、金融等用地)、房地产用地一般采用招标、拍卖、挂牌出让方式。
9、国有土地使用权的使用年限为多少?
工业用地出让国有土地使用权的使用年限最高为50年
商业用地出让国有土地使用权的使用年限最高为40年
房地产用地出让国有土地使用权的使用年限最高为70年
混合型用地出让国有土地使用权的使用年限最高位50年
划拨国有土地使用权的使用年限无规定。
10、国有土地使用权的定价原则有哪些?
工业用地一般采用
a)成本估算法:使用年限内的租金总和的折现值+土地取得费-减免费用[page]
b)区域评估法:毛地出让金+土地取得费-减免费用
c)市场评价法:同类地区的交易价*优惠系数*加价系数
11、国有土地使用权出让合同的出让价和契税的计税价为何不同?
国有土地使用权出让合同的出让价为毛地出让金;(评估价、指导价)
契税的计税价为净地出让金。(评估价)
12、目前化工园区基准地价如何?
参考地价有:
l 扬巴净地出让金为 320元/m2;
l 大陆地价所推荐地价为 350-470元/m2(级外);
l 大厂地区八类工业用地基准地价:480元/m2(大陆所1997年);
l 化工园工业用地契税计税地价为310元/m2;
l 化工园办公用地契税计税地价为500元/m2;
l 德纳(南京)化工有限公司土地使用权抵押评估地价:
基准地价修正法:395.41元/m2
成本逼近法:494.88元/m2
最终评估价:395.41*80%+494.88*20%=415.30元/m2
l 南京威尔化工有限公司土地使用权抵押评估地价:
467.81元/m2