商品房预售属于政府特许经营范围，实行行政许可制度。
根据《房地产法》第45条和《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房预售许可条件由法律、行政法规强制性规定：
(1)已经交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上;并已确定施工进度和竣工交付日期。
(4)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
【律师提示】
《商品房预售许可证》是商品房预售不可缺少的条件。根据法律规定，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。同时，开发商进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》;售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
购房者在签订商品房预售合同前必须认真查看《商品房预售许可证》，查看时要看原件而不能只看复印件，必要时还可以向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门查询核实;同时，还要查看您所签订的预售房屋是否属于《商品房预售许可证》批准的预售范围，这点尤为购房者忽视。
开发商未取得商品房预售许可证明而与购房者订立商品房预售合同，该预售商品房合同在法律上无效;但是如果在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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