房地产商哪种情况下需要承担虚假广告民事责任？

可能涉嫌犯罪

一、虚假广告应承担的民事责任 《广告法》第38条规定：“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任;广告经营者，广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。广告经营者，广告发布者不能提供广告主的真实姓名，地址的，应当承担全部民事责任。社会团体或者其他组织，在虚假广告中向消费者推荐商品或者服务，使消费的合法权益受到损害的，应当依法承担连带责任。” 主要包括： ①虚假广告具有误导性、欺骗性、侵害了他人的合法权益，是一种侵权行为，必须承担侵权民事责任。但关于民事责任的方式：则应依据实际情况而定，依据行为人的主观过错的大小，广告内容的欺骗性、误导性的程度、侵权后果、损害的大小综合而定。 ②虚假广告的经营者，发布者明知是虚假的广告，仍设计制作、发布、对受害的消费者而言，他们是共同的侵权人，消费者可以向业主追索损失，也可直接向经营者和发布者追索损失、经营者和发布者应当共同承担侵权的民事责任。 ③在虚假广告中广告主、经营者、发布者的连带责任是最基本的承担民事责任的方式，但当广告经营者、发布者不能提供广告主真实名称、地址时，广告主无以查找，为维护消费者的合法权益，广告主应承担的责任由广告经营者、发布者承担，而且是全部责任。 ④一些社会团体、组织热衷于推荐商品，以此牟利、假冒伪劣商品的经营者投其所好，骗取推荐，蒙骗消费者。为了更好地保护消费者的利益，《广告法》对社会团体或者其它组织推荐商品或者服务的民事责任，也作了相应的规定，在虚假广告中推荐的商品或服务，使消费者权益受到损害的，应当承担连带的民事责任。 ⑤民事责任的方式依据《民法通则》及相关法律的规定主要有：继续履行、损害赔偿、支付违约金、适用定金罚则、修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等，消费者应依具体情况依法选择一种或几种方式行使请求权。 关于追究民事责任，可以对于虚假广告行为可以从以下两个方面考量，一是作为一种确定性的要约邀请，合同相对人(消费者)可以选择按照合同违约来追究虚假广告的民事责任，《广告法》作为特别法有规定的，适用《广告法》的规定，没有规定的，可以适用《合同法》的相关规定;二是虚假广告作为一种侵权行为，消费者也可以按照民法理论，适用《民法通则》来追究广告发布者、经营者或者制作者的相关民事责任。 二、行政责任 1.停止发布广告并使用同样的广告费用，在原来发布虚假广告的媒体上公开更正消除影响; 2.处以广告费用一倍以上五倍以下的罚款。 如果广告经营者、广告发布者在虚假广告发布过程中也有责任的，比如和广告业主串通制作，发布虚假广告，或者明知是虚假的还设计、制作、代理、发布虚假广告，或者不按照规定查验有关证明文件，核实广告内容，应当没收其广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款。

需要承担相应责任。