经济适用房是画饼充饥 廉租房才应一夜成名

住房市场从租房到买普通房再到公寓别墅，不过是正常的梯次消费，靠政策人为干预价格既不必要也起不了什么作用。从某种程度上说，所谓经适房只是画了张饼,不但不能缓解住房紧张的矛盾，甚至还会加剧房地产市场的混乱. 住房问题是当今热点之一，为了实现“居者有其屋”的目标，各级政府采取了不少措施，经济适用房就是其中之一。应该说，推出经济适用房的初衷是好的，但是良好的初衷并不真正意味着良好的结果。现行的经济适用房操作模式最大的弊端在于制造了事实上的住房价格双轨制，客观上造成因资本逐利而导致经济适用住房供应高度短缺、脱离应受惠人群等问题。解决的方法则应在坚持低收入人群也能居者有其屋的前提下，尽快将出售改为出租，由国家拥有资源并真正将资源配置给符合条件的人群。

首先，住房需求并不等于买房需求，也就是说，有房住并不等于要有自己的房住。即使发达国家也不是人人都有自己名下的住房，也不是所有买得起房的人一定会去买房。如果用交通需求来作比较，租房买房好比坐出租车和开私家车，这里面有一个所有权的重大差别。如果套用经济适用房的逻辑于交通的话，那就是“行者有其车”，等于通过减免税收、价格管制等政策让“穷人”、“老百姓”买得起夏利，这自然会刺激那些甚至“宝马级”的富人伪装成穷人抢购。当然，拥有产权后，是自用还是出租出售用于牟利就谁也管不着了。

其次，所谓穷人富人是静态的、相对的概念。既有超女的一夜成名，也有富豪的投机失败，在收入多元化的今天，用工资条上的数字来判断个人的经济状况未免过于片面。按法律，如今个人的不变指标恐怕就剩下身份证号码和姓名性别了，而经济适用房政策却企图以某个时点的静态指标应万变，理论上只要你申请的那一刻是“穷人”或被认定为“穷人”就可以享受优惠，这种“伪装”穷人的成本和今后可能获得的利益相比当然可以忽略不计。

住房价格是地段、户型、朝向、配套设施甚至投机等多重因素综合作用的结果，而经济适用房则是靠行政手段制定价格，是典型的计划经济产品，这等于人为制造“双轨制”，理性的“经济人”一定会选择低价品，由此导致经济适用房在理论上永远供不应求，其外在表现就是卷铺盖连夜排长队。因为人们都觉得，为了得到一辆免费车的总收益，“排几天队的代价是值得的”。

一项政策的制定如果违背经济规律，必然在现实中扭曲地体现出来，事实也正是如此，各地对经济适用房普遍兴趣不高，有的已经从补砖头改为补人头，有的干脆取消。北京也经历了从排队到摇号到定向发售拆迁户的过程，这等于将大量“合格的穷人”拒之门外，早已背离了经济适用房的初衷。其实拆迁户未必是穷人，拆迁补偿应该由市场决定，是拆迁户和开发商的博弈，如果用名义上应该惠及全民的经济适用房定向补偿，就等于用一种不公去弥补掩盖另一种不公，反而造成更多的不公和混乱。

从香港和新加坡等地的实践来看，提供住房方面的保障主要靠廉租房，对困难户只是收取象征性的房租。坦率地说，廉租房的确品质不高，但这的确就应该是住房保障的本来意义，救济品应该是粥和馒头而不该是燕窝鱼翅，否则就有用于牟利的可能。去年出台的政策限制了经济房的面积，等于缩小了双轨制的差价，但产权的存在仍然使得获取经济适用房有数万乃至数十万不等的利益。经济常识告诉我们，争夺这种利益的“套利”行为还会继续下去，直到价差消失，或者成本抬高(定向销售就是隐性成本抬高)，使廉租房用于套利的可能近于零。