两税时代如何购买二手房

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两税时代如何购买二手房

　继“营业税”之后，“个税”开始强征。此时购房者该如何购买二手房？“我爱我家”的专家为您作如下分析。

“个税”不是新税种，对购房者影响不大

　　对于二手房交易征收“个税”，政府早有明确规定。早在1999年国税总局、建设部、财政部就已下发了关于个人售房应缴纳个人所得税的相关通知。此外，在《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(京财税［2003］732号)等文件中也已要求二手房交易需缴纳个税，并对个税数额提供了计算公式。但在北京二手房市场，个税缴纳全凭自觉，缴纳个税的业主寥寥无几。此番国家对于征收“个税”采取“先税后证”的强制性态度，是对之前业主自觉申报所造成税款流失的一种补救。而且，根据北京市地税局的通知规定:“如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1％核定应纳个人所得税额；能提供完整资料的，按应缴个税额的20％计算。”而从目前二手房市场的实际情况来说，大部分房屋业主已经无法提供完整的装修发票、购房发票、税票、购房合同等凭证，根据规定将会按照1％来核定该税费。如此算下来，即便是需要交纳个税也不是很多，即使业主部分或全部将此税费转稼到购房者身上，数额不多的税费对购房者买房影响也不大。

“个税”躲避方法风险大，不可取

　　从8月1日二手房交易开始征收个税起，社会上就开始流传各种避税方式。如“做低合同价”、“假过户”、“假离婚”、“假赠与与真转让” 等一些避税方法也开始现身。对于买卖双方来说，这些花样繁多的“避税”方法看似能够“省钱”，实际上却存在很大的隐患风险，实不可取。

　　(1)“做低合同价”

　　风险:购房者购买“做低合同价”的房屋后，再次出售时，先行做低的过户价很有可能会拉大买卖的差额；而且，随着税收政策的不断调整，下一次出售房屋时也有可能导致各项税费的增加。

　　(2)“假过户”

　　风险:因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，房屋的产权并不是买家的，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。假如四五年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易了。

　　(3)“假离婚”

　　风险:因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产的分割不会作过多考虑。因此，离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话，另一方是很难维护自己的合法权益。

　　(4)“假赠与与真转让”

　　风险:由于赠与不是买卖行为，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买房者来说压力将会很大。而买方拿到房产后如果发现了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。

购买“无税”、“低税”房屋是首选

　　一、可以选择购买无税或低税费的房屋。像二手房中的已购公房大都已在五年以上，没有税费负担。而回龙观、天通苑等地区的二手经济适用房，根据政策规定，未住满五年的出售时价格不得高于当初购买价，也就是按成本价格出售。这样的话，根据个税按差额20％征收的计算公式，二手经济适用房出售与购买价格等同，也就不要交纳个税了，降低了购房者的许多成本。对于北京大多数中低收入置业群体而言，选择购买“无税”、“低税”的房屋，既能满足他们的置业需求，又能降低购房成本。

　　二、90平方米以下的小户型房屋总价低，投资自住两相宜。小户型二手房“面积虽小，五脏俱全”，总价相对较低，尤其是在“个税”时代，购买小户型二手房确是不错的省钱办法。而且，小户型二手房大都分布在较成熟区域，也有部分小户型二手房分布在远郊区县轨道交通较便利区域，像通州等地区。这些区域整体居住氛围较好，购物、娱乐、医疗、教育等配套都相对较成熟，较为符合购买需求。

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