有关的诈骗活动层出不穷。此类诈骗活动中,房产中介多用哪些伎俩?二手房诈骗反映了哪些社会问题?《法制日报》记者对此进行了调查。
一所高校的退休教师,秉性耿直。去年9月,由于轻信了房产中介提供的虚假信息,她快速签了一份购房合同,但旋即又了解到房子的真实情况,便不再履约。此举让李女士出乎意料地接到了一张法院传票。
此案经过两次庭审,最后在法院调解下,以双方和解告终。在先前交付的1万元以外,李女士再给付了原告北京美联房地产经纪有限公司剩余居间费1万元。
有法律界人士认为,此案虽不新奇,但却反映出当前二手房买卖中很有代表性、反复出现的问题。
,至今她都也没见过房产证。
在李女士看来,原告的“居间合同”是一个显失公平的格式合同,包含典型的霸王条款。如合同规定,无论是卖方还是买方如果未能履行合同均须向中介支付全额佣金,而对由于中介方的过错造成对方无法履约却无任何规定和处罚措施。再如,合同规定买方在合同签订之日就必须向中介支付全额佣金,如拖延还要支付滞纳金。而合同法规定,交易完成之后中介才能获取全额佣金。如果交易未完成,中介只能取得在交易过程中付出的成本,如交通费、伙食费等。
记者从李女士提供的录音证据中听出,中介公司的人员对打赢这场官司胸有成竹,自称“百分之百胜诉”,说对方“必输无疑”,并称他们“就是专门吃这碗饭的”,拿着合同,一打一个准儿。
记者就此问题咨询了房地产行业的一位资深律师后得知,近年此类纠纷颇多,大多因购房人出具不了直接证据而败在中介手下。据本报此前报道,今年以来,北京市东城区法院受理的涉房居间合同纠纷呈激增态势,仅2011年前两个月,就受理此类纠纷30件,同比上涨200%。法官在办案中发现,居间合同纠纷呈现两大特点,一是在中介公司提供的居间合同中,对买卖双方的责任约定严格,而对自己的责任却表述模糊;二是中介公司以难以取证的口头承诺代替书面合同。
记者进一步了解到,由国家工商总局颁布、2010年11月施行的《合同违法行为监督处理办法》规定,当事人不得利用合同实施的欺诈行为包括“发布或者利用虚假信息,诱人订立合同”、“隐瞒重要事实,诱骗对方当事人作出错误的意思表示订立合同,或者诱骗对方当事人履行合同”等。办法还规定,经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中免除自己的因故意或者重大过失造成消费者财产损失的责任,不得在格式条款中排除消费者依法变更或者解除合同的权利;也不得排除消费者请求损害赔偿的权利。但很显然,办法并未引起相关方重视并得到落实。
上述律师表示,在社会诚信缺失的当下,政府部门应有所作为,不仅仅是提醒消费者识破骗人招数,更应考虑从合同、制度方面对不诚信行为进行约束。要以制度促进市场各方诚信,而不能让合同、制度规定等成为背信弃义者不当得利的工具。
这位律师建议,主管部门应严格审查二手房买卖格式合同,删除显失公平的内容,增加保护消费者的规定,公平保护不同利益主体,并以不定期抽查、按比例检查等方式加强对所订合同规范性、公平性的监督;法院应从所审案件中总结出规律性、倾向性问题,研究对策,积极向政府主管部门提出建议,并协同其建立和完善相关制度,同时让案件的审理判决成为引领社会回归诚信的路径之一
