话题一：无产权证房屋买卖合同的效力
近年来，因房价猛涨，“炒房”风行，因购买无产权证房屋引发的纠纷也激增。对于买房人来说，因二手房的产权状况本来就比较复杂，加之要核对无产权证的房屋信息相对比较困难以及一些不规范中介公司的违规操作，因此，购买无产权证二手房的法律风险要比购买有产权证的二手房大很多，甚至有可能买房人付了房款却得不到房屋，或付了房款却无法办理房屋过户手续。对此，最有利的交易方式就是办理完房屋过户手续、拿到房屋所有权证或领取房屋所有权证的通知单并办理了房屋交接手续后再将房款一次性付给出卖方。当然，这种交易方式需要出卖方对买房人的高度信任，否则一般不会同意该交易条件。那么，买房人还有以下几种途径规避风险：
1、引入中介公司作为交易安全的担保。
具体的做法是买方将房款支付给中介公司，由中介公司代收，待房屋过户手续办理完毕后由中介公司一次性支付给卖方，卖方需将办理过户手续所需的一切材料及证件交由中介公司保管，由中介公司负责代办交易过户手续。这种方式可以解决买卖双方互不信任的问题，但前提是中介公司需值得信任，因此选择中介公司至关重要，否则在目前对中介公司的管理尚不完备的情况下，买卖双方很容易陷入了另一个陷阱。
2.引入专业的金融担保公司。
目前有些金融担保公司开展这项业务，实际上与房屋中介公司开展的居间担保业务是一致的，只不过这类公司更专业，但金融担保公司提供担保时首先考虑的是自己担保责任的绝对安全，比如通常会采取反担保措施或者抵押等方式，保证一旦出现买方或卖方违约的情况而自己利益不受损失。
3.银行的资金托管。
目前有些银行办理这项业务，由银行与买卖双方签订资金托管协议，买方在办理过户手续前一次性将购房款存入银行，待过户手续办理完毕后，由银行根据三方的资金托管协议将买方的购房款存入卖方的帐户上。这一方式相对来说既安全且费用较低，因此实践中采用得比较多。
4.买方或卖方自己提供担保。
比如买方在办理过户手续前付款的情况下，卖方需提供担保，如以有价证券或另外的房产作为履行本合同的担保，如果卖方不履行合同或构成违约，则买方有权处置担保财产。在卖方先办理过户手续的情况下，买方需提供担保，保证自己不按时支付房款时以担保财产对卖方承担责任。
5.公证提存。
买卖双方签订协议，约定买卖双方到公证处做公证提存，将房款置于公证处的监督之下，待办理完毕过户手续，卖方才将房款从公证处提走。
话题二：房屋承租人的优先购买权
1、条件：优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的，因此，在其他人尚未取得租赁物所有权之前，承租人行使优先购买权的，都可以得到支持。也就是说，如果出租人仅仅与第三人订立了合同，而尚未办理过户、登记手续，且承租人也在知道或者应当知道该情形的3个月内提出优先购买要求的，无论第三人是否为善意，也不管租赁合同是否登记，承租人都可以要求优先购买该房屋。在房屋已经过户登记为第三人所有时，则要根据第三人是否为善意而决定承租人是否可以行使优先购买权。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则为判断第三人是否善意的重要考虑因素。
2、未经登记的租赁合同，承租方是否有优先购买权?
租赁合同中的承租方依照法律规定依法享有优先购买权，不因登记与否而影响该项权利。但是，未经登记的租赁合同，其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人，是指一旦房屋所有权已经变更，除非能够证明第三人是恶意的，否则，未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。
当然，优先购买权是租赁合同中承租人的一项法定权利，由于出租人向第三人出卖房屋的行为导致承租人不能实现优先购买权的，应当视为出租人违约，承租人可以要求出租人承担违约责任。
司法实践中，关于承租人优先购买权，比较常见的纠纷还有承租人优先购买权与共有人优先购买权相冲突的情形。所谓共有人优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。如上，《民法通则》第78条第3款与最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条对此均作了规定。共有人优先购买权的行使条件：一是共有人优先购买权的行使必须基于按份共有关系的存在。二是共有人优先购买权必须在同等条件下行使。此处的“同等条件”与承租人优先购买权中的同等条件相同。三是共有人优先购买权必须在合理期限内行使。由于共有人优先购买权是基于共有关系即基于物权而产生的，而承租人优先购买权不管其性质究竟如何，毕竟是基于租赁关系即债权而产生的，根据民法之物权优于债权的原理，基于债权产生的权利是不能优于基于物权产生的权利的，而且减少共有人能更有效的发挥财产效用，因此一般认为两者发生冲突时，应优先保护共有人的优先购买权，在此情况下承租人无权主张优先购买权。
对于承租人来说，因租赁合同经备案登记才取得对抗第三人效力，而未经备案的租赁合同，仅在第三人知情的情况下，才可对抗第三人，如第三人不知情基于善意取得房屋的，承租人不能再行使其优先购买权。因此，从维护自身权益的角度，承租人在签定租赁合同时，最好要求将租赁合同进行备案登记。
对于房屋买受人来说，因买受的房屋如存在租赁关系，有可能使买卖合同归于无效，因此在签定买卖合同前必须进行谨慎的审查：
1、签定合同时，一定要求出卖人出示房产证原件，查看有无存在租赁关系的备案登记;也可以去房屋管理部门查询该信息。
2、非常有必要在签定合同前对房屋进行实地考察，查看有无人居住;如发现房内有居住的迹象，则最好亲自询问居住人或隔壁住户，进一步了解该房是否存在租赁关系及租赁关系的存续期间，而不要轻信出卖人提供的信息。
3、作相关调查时，要保留进行调查的相关证据，也可以要求无利害关系的朋友一同前往。
4、在签定房屋买卖合同前，要求出卖人提供房屋不存在租赁关系、否则承担违约责任的确认书，并约定较高违约金数额，作为房屋买卖合同生效前的意向书条款。[page]
5、如发现房屋存在租赁关系，则要求出卖人提供承租人出具的放弃优先购买权的书面声明，作为合同附件，并仔细审核确非伪造;否则，不要签定房屋买卖合同。
6、在承租人优先购买权制度下，对买受人的权利有所限制，因此买受人的地位相对来说较为不利，在此情况下，买受人不要试图与出卖人串通损害承租人的利益，否则，最终遭受损失的反而是买受人自己。此诚为忠告。
7、实践中，在房屋价格上涨的情况下，出卖人为了达到将房屋收回、重新出售牟取巨额差价的目的，往往会伪造本不存在的租赁合同，然后与假冒的承租人串通，由假冒的承租人起诉到法院，要求确认买卖合同无效。对此，买受人一方面要在签定买卖合同时按照上述要点进行仔细审核与预防，并保留相关证据;另一方面，也要注意搜集证明租赁合同系伪造的反证
