沪二手房抢过户 买卖双方添条款不想＂被营业税＂

为了减免少则几万、多则十几万甚至几十万的营业税，近期上海的二手房买卖双方可谓是动足了脑筋，削尖了脑袋往房产交易中心钻。距离明年的营业税新政生效只剩下不到4天的时间，明知赶不上“末班车”的交易人早已偃旗息鼓，反倒是一些尚处在交易中的人，由于担心银行放贷、房产评估等环节出岔子、纰漏，纷纷采取补救措施以自保。记者昨天在采访中了解到，许多交易人都在原先的合同中补上了关于营业税由哪一方来承担的条款。

　　由于是年底前的最后一个双休日，位于张杨路、德平路的浦东新区房地产交易中心昨天迎来交易过户的最高峰，缴纳契税的窗口前依然排着长长的队伍。家住潍坊路的凌女士排在队伍的中段，她告诉记者，营业税新政颁布后，特别是“非普通住房按全额缴交营业税”的细则出台后，交易的变数一增再增。交易中，凌女士为买家，其卖家显然受到新政的影响，说是要跟凌女士补签一份协议，声称若不能在年内完成过户交易，多出来的营业税部分将不由卖家承担。

　　兰先生也是一位试图要跟“被营业税”撇清关系的售房人，其名下房产便是一套房龄满2年、不足5年的两居室。若能及时交易，兰先生无需承担额外的营业税，若拖到明年交易，兰先生得多掏至少8万元的营业税。眼下，兰先生的下家最近因为信用问题而在银行放贷环节上横生枝节。为此，兰先生来主动向交易中心咨询，是否可以在已递交进交易中心的买卖合同添加一项关于营业税的附加条款，以避免一旦真的“被营业税”后究竟该由谁来承担而产生不必要的纠纷。

　　一位来自汉宇地产的中介人士表示，包括营业税的减免在内，随着房产交易税费优惠的最后日期将近，二手房买、卖双方都想赶在年终之前完成最后的交易过户。在市场交易火爆、房东强势的背景下，营业税从房东方转移到客户方已经成为一种普遍现象，近期，涉及到营业税的环节由买方来承担卖方营业税的接近七成。所以，在房产中介门店里经常会听到有人说，门店的挂牌价就是房东的“净到手价”。但是，随着年末的日益临近，交易的不确定性在增加，年内完成过户的风险在加大，无论是购房人还是售房人，新近签约的交易人都会在房屋买卖合同中写明，一旦不能在年底前完成交易，到底该由谁来承担这额外的营业税。

　　“但对于买方来说，之前需要支付首付款已有很大的压力，而随后就要支付的营业税也是少则数万多辄数十万，这无形中又给买方短时间内造成巨大的资金压力。 ”一位圈内人士向记者表示，既然买方要承担营业税，那么买方在贷款申请前就要准备好这部分资金。但就目前的市场情况而言，以刚性购房需求为主的买家的首付多数为“倾囊而出”，是否能够再多拿出一些来“垫付”本该由卖家承担的营业税这个不得而知，整个交易势必也将随之蒙上一层阴影。

　　事实上，近期随着宏观调控政策的频出，上海二手房市场局部已开始理性降温，部分房东开始迅速调整自己的售房策略，要么调低挂牌价格，要么主动承担本来就应该由房东承担的营业税。但对于房东而言，摆出高姿态表示愿意担负营业税的缴交，其内心还是想尽量能赶上税费优惠政策的“末班车”，然而，一旦不能在年底完成交易过户，这部分售房人势必将在明年收回原先的承诺，改为观望。要是双方约定不明，年底交易的风险对买卖双方来说无疑都是巨大的。