二手房交易违约金定位

李小姐通过中介看中一套二手房，没几天便签定了意向书，并交10000元定金。后来由于李小姐的家人对该房屋不满，便不想交易。但李小姐发现意向书上所签的名字并不是房产证上王先生的名字，而是王先生的爱人。王先生爱人的名字并不在房产证上。这样请问该意向书是否还有效，因为签字处并非业主本人？若要中断交易是否要支付违约金？违约金是如何界定的？另外，如果还是想购买该套房，什么情况必须房产权人出场或签字？

点评：从法律角度来讲，夫妻间存在相互代理的关系，虽然在意向书上的名字为王先生的妻子，但基于双方的代理关系，该份意向书应该能够认定有效。但正常情况下应该产权人本人签字。

满堂红专业人士介绍，在交易过程中，买方对欲购买的房屋负有了解、审查义务，因其未尽谨慎注意义务而导致买卖合同无法履行的，则对此所产生的后果应由其自行承担；但若买方能够证实中介或卖家故意隐瞒重要事实或提供虚假情况而损害其利益的，则可依法免除买方的合同支付义务。本案例中，在意向书合法有效的情况下，李小姐若要中断交易属于前一种情况，因此不仅无法拿回定金，还要支付给王先生违约金。

违约金分为两种情况：1：买卖双方在签定意向书时约定违约金金额，并明确标注在意向书的条款中。若有一方违约，另一方可选择以定金或者合同上的金额作为违约金额，守约方便可以此为参考要求违约方支付违约金；2：若买卖双方在签定意向书时并未约定违约金金额。如果是业主违约，买家可要求业主双倍返还定金；如果是买家违约，则无权要求业主返还定金。

若李小姐还想购买该物业，那在今后的交易过程中，签订买卖合同必须产权人本人签字，也就是王先生本人。除此之外，包括办理交易过户时也必须产权人本人王先生签字才有效。